数据中心吸走千亿资金，其他商业地产没机会了？

投资人的钱全都流入了数据中心市场，其他商业地产有危机了？

由于AI的快速发展，支持人工智能运行的数据中心吸引了众多投资者。现在的资金越来越集中到数据中心这类高度专业化的物业。

全球大型投资机构凯雷集团（Carlyle）的投资策略主管Jason Thomas表示，美国数据中心开发支出已经超过其他所有商业建筑开发的总和。

比如今年，美国顶级地产开发商Related Companies，旗下的数据中心平台Related Digital与全球最大另类资产管理公司黑石集团（Blackstone），就在底特律附近投资了160亿美元的数据中心园区。

事实上，自OpenAI在2022年底推出ChatGPT以后，美国完工的数据中心项目就增长约220%。而其他房地产开发项目的增幅则不到10%。

数据中心吸引大量资金

数据中心建设规模扩大以后，基金、私人资本和债务融资都迅速跟上这股热潮。

数据显示，投资数字系统的基金去年募集超过1000亿美元，是2024年的两倍，约占所有基础设施募资规模的一半。现在私人市场的数据中心交易规模也经常超过100亿美元。

数据中心债务融资也迅速增加。JLL的数据显示，融资额已经从2020年的270亿美元增长到去年的920亿美元。

且根据美国经济分析局的数据，我们发现包括数据中心在内的电力与通信设施投资，，从2020年初的1394亿美元持续上升，已经超过包括办公楼在内的商业与医疗建筑投资。

为什么投资者都把资金投向数据中心

数据中心热潮吸引了不少过去没有参与这一市场的新投资者，因为投资者相信AI会带来回报。

而且目前的数据中心需求非常大、租约期限较长，现有激励政策也支持项目开发。

虽然住宅需求同样强劲，但住宅开发周期更长，结果更难预测，因此资本投入速度较慢。

不少投资者还把数据中心视为基础设施，而非普通传统房地产。这种定位使数据中心能够获得比住宅等房地产更广泛的资金来源。

美国数据中心的建设规模也在继续扩大。

数据显示，美国目前有1.109亿平方英尺的数据中心空间正在施工，而相比起来，办公楼的在建面积只有6740万平方英尺。

投资人开始把更多资金投向数据中心，办公楼等商业地产市场能拿到的钱则越来越少。

数据中心资本过度集中有风险？

首先是，数据中心吸收的资金越多，资本过度集中的风险也越明显。

Carlyle的投资策略主管Jason今年就警告，按目前的资本支出预测，数据中心可能很快会吸收美国经济几乎全部新增的私人资本。

其实市场目前仍然无法确定数据中心的折旧速度、硬件更换周期，以及相关投资需要多长时间才能有所回报。

也有越来越多企业披露数据中心投资可能面临的风险，包括：技术过时、项目过度集中在少数地区，以及收入过度依赖少数租户。

不过，个别基金可能出现投资过度集中的问题，整个资本市场目前还没有达到其他房地产类别完全拿不到资金的程度。

但数据中心确实占用许多有限的股权资本和债务融资资源。

第二个风险是，数据中心建筑专业化程度越高，改作其他用途越困难。

房地产建筑通常需要长期持有和使用，科技行业的技术周期却可能在很短时间内发生变化。

房地产市场与科技行业联系得越紧密，数据中心资产就越容易受到技术变化影响。

有些专家认为，开发商也曾经假设购物中心需求会持续增长，因此大量建设购物中心，但其中许多物业如今却空置。

数据中心也存在类似风险。而且数据中心建筑的专业化程度很高，如果技术、设备或市场需求发生变化，这类建筑很难改作其他用途。

因此，投资者还得多加考量资产的长期使用价值，以及市场发生变化以后能否调整用途。

房地产因数据中心诞生新商机

资本大量流向数据中心，不代表传统房地产完全失去投资价值。

大量资金流向数据中心以后，住宅、办公楼和工业地产得到的投资减少，市场上的买家和新项目也随之变少。（住宅、办公楼和工业地产的开工量，与各自市场最高点相比，已经下降50%至80%。）（costar.com）

新项目大量减少以后，未来市场上的房屋、办公楼和工业物业可能不够用。

而供应不足的问题，可能会在未来两年至四年逐渐显现。部分专家认为，当前已经进入这一轮房地产周期的买入阶段。

投资者可以关注有充足电力的物流地产。这类物业现在可以用于仓储和物流，未来也能支持数据中心或其他数字化用途。（commerceinus）

数据中心热潮暂时没有放缓迹象

目前，数据中心建设和投资热潮仍没有放缓迹象。

为了满足未来需求，全球在未来五年内需要大约4万英亩具备供电条件的土地。甚至有高达95%的全球投资者在计划增加数据中心投资。

延伸阅读：《办公室、数据中心、仓库都变了：AI时代商业地产新逻辑》