安大略仓库到底值不值？供需、租金与趋势解析
- CUPS Realty
- 10月9日
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为什么这么多企业都盯上了安大略仓库？它到底有什么特别的地方？
首先，我们来了解下安大略当前的市场概况，以及这里的租户有哪些：
一、安大略仓库市场概览与行业分布
安大略市（Ontario, CA）位于南加州内陆帝国（Inland Empire）核心地带，是整个西部最重要的仓储物流中心之一。全市的工业与仓储面积已经超过 1.2 亿平方英尺（约 1115 万平方米），在西部地区的体量中名列前茅。（ontarioca.gov）
这里的仓库主要服务于物流和分销行业，其中电商和第三方物流（3PL）占比最大，也最为重要。比如电商巨头亚马逊，就在安大略运营着一个约 450 万平方英尺的履约中心，内部配备超过 7000 台机器人，被业内视作全美规模最大的履约设施之一。就说明安大略仓库在电商供应链中扮演十分重要的角色。
除电商巨头，第三方物流公司和零售分销企业同样是安大略仓库的重要租户。内陆帝国的物流就业自 2010 年以来增长显著，大量企业如 NFI、Performance Team 都在此布局大型运营中心。不过，由于部分 3PL 企业在 2024 年关闭了安大略的大仓库，如马士基旗下的 Performance Team，就带来了一定的空置增加。
总体来说，安大略仓库市场依然以电商和物流需求为支柱，撑起了大部分的需求和供应，决定了租金水平和空置率怎么走。制造业和装配类仓库虽然也有，但数量和规模远不及物流和电商仓库。
二、 安大略的位置与交通优势
许多企业会选择安大略仓库的其一关键就在于它得天独厚的交通区位。
安大略位于洛杉矶以东约 40 英里，正好在 I-10 和 I-15 两条州际高速公路（Interstate 10, Interstate 15）交汇处。从这里出发，可以向西直达洛杉矶及南加州（Southern California）各大城市，往东进入菲尼克斯（Phoenix, AZ），北上拉斯维加斯（Las Vegas, NV），南下圣迭戈（San Diego, CA），几乎覆盖整个西南部核心消费市场，货物能更快抵达客户手中。
更重要的是，安大略还有安大略国际机场（ONT）——美国最热闹的货运机场之一。 2024 年年货运量已经达到 75 万公吨，且连续五年被评为全美增长最快的机场。让安大略仓库在处理高价值、时效性强的货物时拥有极大优势。
除公路和航空，安大略距离洛杉矶/长滩港也仅约 53 英里，并且有铁路干线和内陆港口连接，海运集装箱也能直接转运到本地仓库。
这样同时握有公路、航空、铁路三大优势的地区，自然对仓储和物流企业有着极强的吸引力，因此安大略长期被视为南加州最具价值的仓储选址之一。
三、安大略仓库类型分布现况
安大略仓库物业以大型配送中心为主，同时还混合了一些专业化仓库和轻工业用途仓库，有着多层次的仓储体系。
各种区域分销中心和电商履约中心，多是动辄数十万平方英尺的高层建筑，配备大量高台，为满足零售、电商巨头对中转和分拨的庞大需求。
除巨型物流中心，安大略仓库也有不少冷链设施。比如全球冷链运营商 Americold 就在安大略设有冷库，用于冷冻储存和食品配送。不过与庞大的配送中心相比，这类冷链仓库的数量和体量仍有限。
此外，安大略还有轻工业和多租户工业园，里面分布着小型制造车间、供应商仓库等。这类物业通常规模不大，几万平方英尺起步，还会配备办公区，更适合本地生产的商品存储或城市配送。
从整体上看，安大略的仓储生态高度集中在物流分销，也正是其能稳居南加州物流核心的原因。
四、当前安大略市场价格&供需情况
1.供需概况：
回顾过去几年，安大略仓库所在的内陆帝国市场，一度因为电商的爆发而极度紧张，几乎所有仓库都被抢租一空，开发商只能拼命加快建设。
但自 2023 年起，大量新项目集中入市，两年多时间其中大约四分之一迟迟找不到租户，供给速度一度远远超前于需求。进入 2025 年，情况开始出现转机。随着港口货流在 2024 年下半年恢复到疫情高峰水平，仓储租赁需求也在 2025 年初重新转为净吸纳，空置率也出现拐点。
内陆帝国空置率在 2025 年第一季度首次环比下降。到第二季度，整体空置率约为8.3%，虽然仍高于美国平均，但安大略作为其西部子市场明显更稳健：CBRE 报告显示空置率仅 4.8%，Cushman 的数据也不过 6.0%，远低于东部子市场 10.5% 的水平。
2.租金水平：
2025 年中，内陆帝国仓库的平均租金回落到1.25-1.35美元，但在东部子市场的安大略仓库租金依旧坚挺，普遍在 1.27 美元以上。（cushmanwakefield）真正拖低整体租金平均水平的，主要还是大量转租物业被低价抛出。
3.开发与趋势：
2025 年第一季度，内陆帝国在建面积降至约 950 万平方英尺，创下十年新低。第二季度更是只有 3 个项目动工，总面积 450 万平方英尺，远远低于交付规模。
如果在建供应持续收缩，而消费和贸易保持，那么 2025–2026 年安大略仓库的空置率大概率会在见顶后逐步回落，租金跌幅收窄，优质位置的项目率先企稳。
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