经历了长达两年的宗派冲突、全球航运路径与供应链的调整，如今全球最大的集装箱航运与综合物流集团之一，马士基（A.P. Moller–Maersk）正准备 恢复中断的中东航线 。   恢复经 红海与苏伊士运河 的 定期航线 ，对全球货运市场又会造成何影响呢？   马士基谨慎恢复MECL 航线，或被同行效仿 自2023 年底也门胡塞武装开始对途经红海、苏伊士运河的商船发动袭击，持续影响亚欧、亚美东岸航线。   当时，在所有主要航运公司中，马士基是风险规避最明确的一家公司：所有船只不通过红海、不走苏伊士运河，几乎所有相关航线都改道好望角。   现在，长期以风险评估严谨著称的航运巨头，马士基重新配置了 亚洲与美国的 MECL 航线 ，已经开始让船走红海、过苏伊士运河。   因此此举很可能会被其他集装箱航运公司所 效仿 。   相比之下，法国达飞海运集团（CMA CGM）在胡塞武装攻势期间，仍持续维持其定期航线服务。   当前，马士基回到苏伊士运河的服务，是由较 小型船舶 执行，并且是在联盟外运营。   海运与空运市场数据分析公司 Xeneta 的分析师 P

达拉斯（Dallas）和休斯顿（Houston） 这两个德州（Texas）城市，仅在2025年就 合计建设了大约 6200 万平方英尺的工业项目 。代表市场回到正常开发周期的水平。   是什么改变了达拉斯和休斯顿的工业地产建设速度？   关键在于， 强劲的租户需求 推动开发商持续动工新项目，市场才重新回到惯常的建设节奏。   达拉斯沃斯堡开发回归常态？ 达拉斯—沃斯堡（Fort Worth）在正常的工业地产开发周期，通常每年约有 3200 万平方英尺  的项目动工。   真正发生变化的是 开发方式 。   过去几年，北德州的工业项目主要以 投机型仓库 为主，也就是先建、再找租户；而2025 年，虽然投机的模式仍占多数，但比例已不再一边倒，开发出现更多 定制建设和企业自用项目 ，整体结构才逐步回到前十年的常态。   达拉斯大宗物流项目转向定制与自用 在 德州的工业地产 市场里，变化最明显的是 大宗物流项目 。   现在， 达拉斯 越来越多项目在开工前就 已经确定用途 ，要么是为某家公司量身定做，要么就是企业自己用。   比如亚马逊在克莱伯恩（Cle

San Jose 工业地产的 租赁量高于平均水平 ，尤其是在 2025 年三季度，有多笔灵活型物业与物流企业的大额新租约。   但San Jose的 工业地产空置率仍处高位 ，为什么？   San Jose 工业地产 情况 数据显示，San Jose 全年租赁面积已达 480 万平方英尺 ，远高于 2024 年的 310 万平方英尺 ；单就第三季度，总租赁面积也有 170 万平方英尺 ，几乎是去年同期成交量的两倍，成交活跃度高。( costar.com )   也代表 San Jose 第三季度的成交量并非偶发，而是建立在全年工业地产需求改善的基础之上。   只是，工业地产成交量的回升并未减少市场的空置。相反， 物流类物业空置率上升至 7.0% ，甚至超过以往 10 年  的水平，十分矛盾。   不同类型的工业地产需求不均衡 空置仍高企的原因在于，整体需求虽然在恢复，但恢复的速度和方向，还无法完全吸收前期累积的供应。   而且，不同类型的工业物业表现不一：仓储、配送与制造用途的 工业物业 需求增长，优于以生命科学与科技研发为主的 灵活型（Flex

美国计划自 2027 年 6 月 23 日  起， 对来自中国的半导体产品启动新关税 。而且是进一步叠加在中美之间既有关税体系之上。   是美国单纯将对 中国半导体持续加征关税的政策 ？还是为 2027 年自身 提前锁定谈判空间与政策主动权 的手段？   关税如何实施：先 0%，18 个月后上调 据 2025 年 12 月 23 日 《联邦公报》的文件，美国针对中国半导体的新一轮关税，并非立刻提高税率： 新关税在制度上 立即设定 ，但 初始税率为 0% ； 18 个月后 ，关税税率才会正式上调 上调后的具体税率， 必须至少在正式实施前 30 天对外公布   重点是，新关税 不是用来替代现有关税 ，而是 直接叠加在目前已存在的 50% 中国半导体关税之上 。   也就是说，未来若税率上调，相关产品将是在既有高关税基础上继续加码。   关税针对哪些产品？ 《联邦公报》已经披露关税的大致适用范围，覆盖多类 关键半导体产品 ，包括但不限于： 硅片 晶圆 二极管 晶体管 光电器件   对应的HS 编码（8 位）清单已完整列明于联邦公报文件中。（ 联邦公报

洛杉矶工业地产市场在 2025 年年底趋于稳定， 多个重要指标，诸如可用面积、新增租赁和退组的比例都不再恶化 。   如今 没有再出现大规模退租 ，市场吸收能力虽不算强劲，但至少能吸收一定新增的工业面积。   与2023 年到 2024 年间大量企业缩减仓库规模、提前解约、合并据点，导致市场累计回吐超过三千万平方英尺工业空间， 相差甚大 。   为何出现此转变？   关税导致进口商暂缓租赁决策 洛杉矶工业地产市场之所以转向，是因为 关税政策在2025的多次调整与反复 。   在关税走向尚未明确的阶段，部分规模较大的进口与分销企业放缓决策，对新增仓库租赁采观望态度， 避免在成本结构稳定前许下长期承诺 。企业更倾向在看清政策方向后再推进布局。   因此，当 部分企业完成评估、重新启动布局 ，洛杉矶工业地产市场的交易活跃度也逐步恢复，工业租赁在年内后段反而明显回升。（ apnews.com ）   洛杉矶仓库租赁量与交易数量同步上升 2025 年的租赁回暖，是 租赁面积与交易数量同时上行 。   2025 年第三季度，新增租赁面积约 1,300 万平方

一、Oregon Portland仓库市场概览 1. Portland（波特兰）地理位置与优势 Portland 在美国太平洋西北地区，凭借位在贯穿整个美国西岸的大运输通道 5 号州际高速公路 中段的位置，货车南来北往都会经过：  往北，可以一路到华盛顿州的西雅图  往南，可以一路进入加州，到萨克拉门托、旧金山，再往下延伸到洛杉矶   还有两条东西向主要高速： 84 号州际高速公路（I-84） ：沿着哥伦比亚河向东延伸，能把货物送往爱达荷与更内陆的州 205 号州际高速公路（I-205） ：是绕开市中心的高速，把 5 号高速的北段和南段直接接起来，重型卡车不必进入市区就能迅速开往华盛顿州 Vancouver 或往南的工业区   对仓储与物流企业来说： 5 号高速 ：负责大范围区域配送（西雅图—Portland—加州） 84 号高速 ：把货物向东推进至内陆州（爱达荷、犹他方向） 205 号高速 ：让卡车避开市区，减少延迟，提高运输效率     Portland 这个位置是南北大通道与东西大通道的交会点。 2. Portland 是河港城市，也有海运

进口货量作为反应美国零售、物流与供应链的数据，是企业预测未来库存、运价与供应链情况的重要指标。   而近期的报告显示，零售商认为 2026 年， 集装箱进口疲软、补货放缓的情况将会持续 。   全美零售联合会（NRF）指出，关税与贸易政策带来的压力和不确定性，让零售商更倾向 提前备货 ，因此 拉低了当前与后续月份的进口量 。   当前进口货量持续下降 据 NRF 的全球港口追踪报告 ，过去几个月美国最繁忙的集装箱港口进口量明显下滑，而且趋势很可能会延续到 2026 年： 10 月吞吐量为 207 万 TEU ，比 9 月下降 1.8%，同比下降 7.9% 11 月估计为 191 万 TEU ，同比下降 11.6% 12 月预期为 186 万 TEU ，同比下降 12.7%   11 月和 12 月将成为全年继 7 月 239 万 TEU 高峰后的最低点，12 月甚至可能成为 自 2023 年 6 月（183 万 TEU）以来货量最低的月份 。（该数据不包含南卡罗来纳州的查尔斯顿港）   虽然 11 月与 12 月本来就是进口淡季，但政策的不确定性

New Jersey是美国东岸重要的仓储与分拨区。   对企业来说，要在这里租仓、经营仓库，整体成本大致可以拆成：仓库租金、人工成本、电费、保险费用，以及与港口运输、用工法规有关的各类合规成本。   一、New Jersey仓库成本结构：   1. New Jersey仓库租金： 如果企业想把仓库放在 New Jersey，首先要面对的就是 偏高的仓库租金 。其中，靠近 港口的 Newark、Elizabeth、Jersey City 仓库 ，租金又会比整个New Jersey的平均租金更高。   New Jersey全区仓库平均租金高于美国整体 New Jersey位置特殊，需求非常集中，因此整体租金结构偏高： ✔ New Jersey仓库（Warehouse/Distribution）的平均净要价租金 约为 每年每平方英尺 17.11 美元（NNN），也就是每月约每平方英尺 1.43 美元。   而 全美仓库平均租金 为每年每平方英尺 10.10 美元， New Jersey仓库租金大约比全美平均 高出 69% 左右 。   Newark、E

一、加州Riverside仓库市场概览 1. Riverside地理位置与优势 Riverside 市位于美国加州南部内陆帝国东段，是距离洛杉矶港和长滩港大约 1小时车程的 物流城市 。   往西走，可以通过  60 号、91 号、10 号、210 号 高速公路直连洛杉矶和橙县；往北则接上 I-215 和 I-15 两条州际高速，可以把货物继续推向内华达州、亚利桑那州等内陆州。( csusb.edu )   尤其多个Riverside 的物流园区都紧邻高速。因此，不少跨境电商、第三方物流公司和品牌，都选择在 Riverside、Moreno Valley 这带租仓，既能轻易接下港口货源，又能衔接多条高速，日常调度顺手。   对企业来说， Riverside 在港口两小时车程内，又正好在多条州际高速交汇的位置 ，十分适合作为接纳港口货物的中转仓使用。   而整个内陆帝国仓库约有 7.10 亿平方英尺 ，空置率约 6.0% ， 平均要价租金约每平方英尺每月 1.04 美元（NNN） 。   其中， Riverside的仓库约 5,925 万平方英尺

正在考虑，要不要把仓库、分拨中心或制造配套放在乔治亚州，要不要在亚特兰大、萨凡纳一带，签下一间自己的乔治亚仓库？   这篇文章把三件事讲清楚： 在乔治亚州经营一个仓库，成本结构是什么，大概要多少钱？ 哪些是租赁乔治亚仓库时，这个区域的政策优势？ 什么类型的卖家，适合把仓库出租需求落在乔治亚州？   一、租赁乔治亚州仓库的成本 1. 乔治亚州仓库出租租金： 乔治亚州（Georgia）的工业与仓储需求，主要集中在亚特兰大都会区（Atlanta），以及沿海港口萨凡纳（Savannah）和布伦瑞克（Brunswick）一带。   以亚特兰大为例，2025年Q2， 亚特兰大工业物业整体净要价 大约在 每平方英尺每年 7.28–7.29 美元之间 ，仓储／配送类仓库的水平略低于多功能工业物业。 而机场周边、I-75／I-85 沿线等 ， 热门市场 的 小面积高规格仓库 ，已接近每平方英尺 每年 9–10 美元。   如果把乔治亚仓库的租金与全美平均相比： 2025 年 全美 工业物业平均在租租金约为 每平方英尺每年 8.6 美元 。而亚特兰大整体落在 7–1

美国什么城市的大型仓库最受企业欢迎？   当前美国大面积仓库市场里，以近两年实际租赁活动以及新建仓库出租情况来看，表现最强的城市是 奥克拉荷马城（Oklahoma City）、纳什维尔（Nashville）、里士满（Richmond）和哥伦布（Columbus） 。   奥克拉荷马城：自用型企业集中 在奥克拉荷马城的大面积仓库市场中，有 大量的仓库都是企业自用 ，可租赁的空间基数本就不大。   例如零售连锁公司 Hobby Lobby ，在当地占有超过 1100 万 平方英尺的工业空间，在去年又新增约 190万 平方英尺的大型配送中心。   自用型仓库占比高，让当地空间长期趋紧 ，即使在2020年初期大规模建设后，也未出现明显的供给过剩。   过去五年的新增供应，超过一半都是 无预租（speculative）开发 ，但项目也成功吸引不少大型租户，例如： Amazon 在机场附近租下超过一百万平方英尺的大型设施 Walmart 在 OKC Logistics Park 里启用新的多功能仓储中心，面积超过百万平方英尺   与疫情前相比，当地大型仓库租

想知道如果在德州 租仓库 或 建厂房 ，整体成本大概会落在哪个区间？ 德州仓库又有哪些容易被忽略、但长期会不可忽视的开支？ 什么样的业务结构、订单结构和供应链路径，真的适合把仓库压在德州？   下文将从租金、电费、人工、隐性成本到政策环境，拆解德州仓库的成本，帮助各位判断，德州适不适合你经营仓库的选址地点。   一、经营德州仓库的成本结构 1. 德州仓库租金与建设成本： 2025 年全美仓库平均租金约为 9.12 美元／平方英尺／年 ；如果只看面积超过 100,000 平方英尺的大型仓库，平均租金大约是 7.26 美元／平方英尺／年 。   对比几个较为热门的的德州仓库市场（以 NNN 年租报价）： 达拉斯—沃斯堡（DFW） ： 工业物业平均 NNN 要价约 8.94 美元／平方英尺／年 ，在全美属于中等偏上的水平，但仍明显低于南加州这类一线港口市场。 休斯敦 ：仓库平均要价约 7.76 美元／平方英尺／年 ，略低于全国平均，接近前面提到的大型仓库全国平均 7.26 美元。 奥斯汀 ：2025 年奥斯汀工业地产报告显示，威廉森县平均租金约 11.

一、在加州经营仓库的成本结构：   1. 仓库租金：南加州是全美最贵一档仓储市场 以 2025 年第二季度的资料来看， 内陆帝国的仓库平均租金 大约落在每平方英尺每月 1.04 到 1.14 美元（NNN）  之间。而同一时期的洛杉矶县，租金更高，平均要价在 1.46 美元/平方英尺/月（NNN） 左右。   把加州放回全美来看：2025 年美国工业地产统计指出， 全国仓库的平均租金 约为 0.76 美元/平方英尺/月 ，沿海物流枢纽可能会更高，达到 每年 12 美元以上 ；而南加州在 1.1 到 1.5 美元/平方英尺/月  的区间，属于全国最高价带。   其中，租金差异会直接改变预算规模。   同样是一栋 50,000 平方英尺的仓库，如果放在内陆帝国，以每月1.14 美元计算，一个月的租金大约是 57,000 美元 ，一年 684,000 美元 。若同样落在洛杉矶县，以 1.46 美元计算，每月约 73,000 美元 ，一年大约 876,000 美元 。   仅仅城市不同，一年的租金差距就接近 192,000 美元 。   加州仓库租赁普遍

曾作为美国主要卡车运输公司的Yellow ，创建百年间卡车站遍布全美，如今的 破产申请已进入最终清算环节 。   而原本由 Yellow 集中管理的卡车站，也被不同买家瓜分，各州运输场站布局很可能将有所变化。   Yellow 卡车公司破产清算 Yellow 的破产程序已经走到分配阶段。   据法院公开，法官 Craig Goldblatt 已经口头批准了 Yellow 的 第 11 章清算计划 ，也是Yellow 破产以来提出的第 第四版方案： 将Yellow在 2023 年 7 月停止卡车业务 后，所留下的 剩余资产 大约 七亿美元，用来偿还部分债权人 ，并处理破产期间必须付的律师费和管理费用。   然而，事情并未就此落定。Yellow 两大股东 MFN Partners  与 Mobile Street Holdings  立刻提出上诉。   只是截至目前，两家公司都还没有提交上诉理由的文件。Yellow 股东与债权人之间的拉扯仍在持续。   Yellow 的卡车站被快速接手 1. 卡车站大规模出售，金额累计约 25 亿美元 Yellow

对在美国做电商的卖家来说，无论是自己租仓、买仓还是承接转租，如果选仓没有一套清晰方法，很容易在未来几年里白白多付成本。   下面用四个步骤，把 怎么挑合适自己的电商仓库讲清楚 ，让电商卖家可以直接用在实际决策中。   一、先看产品属性，决定电商仓库类型 选电商仓库之前，先别急着看总面积和租金单价，而是要先把自己的产品属性想清楚。产品类型决定了你需要什么样的电商仓库，也决定你到底适不适合去签自己的仓库租约，还是更应该优先考虑第三方海外仓的服务。   1. 小件快销品： 电商产品如服装、美妆、小家电、3C 配件、家居小物等，有几个共同点：   单件体积小、重量轻、SKU 多；日常订单波动大，旺季订单量容易成倍放大 ；买家对时效敏感， 退货 比例也不低。   这类产品，需要的仓库更注重： 拣货路径顺不顺，货架布局能不能支持波次拣货、分区拣货 打包区位置是否合理，打包台数量、打包区面积和装货口之间的动线是不是顺畅 仓库对快递和小包友不友好，UPS、FedEx、USPS 以及区域小包车进出是否方便   近年来，美国新建的仓库大多会把净高拉到 32–36 英

当企业认真开始考虑在纽约租仓的时候，肯定已经有不小的订单量，想了解的问题也很直接：纽约仓库贵不贵、贵在哪、值不值。   今天这篇文章就要从三个角度看：纽约仓库的市场格局、租金区间和资源、以及什么样的企业适合在这里租仓。   一、纽约仓库市场概览：位置、分布和 2025 年的状态 1. 纽约仓库有哪些区域可以选择？ 从选址角度来说，纽约仓库主要指的是纽约市五大区中的四个外区： 布鲁克林、皇后区、布朗克斯和史坦顿岛 。由于曼哈顿几乎没有成规模的工业和仓储物业，一般不会被当作的租仓选项。   据2025 年第三季度的工业市场数据， 这四个外区合计大约有 1.41 亿平方英尺的工业和仓储库存，共计约 1,875 栋建筑 ，多集中于 布鲁克林和皇后区 。   纽约仓库有几个共通点：  靠近纽约港、纽瓦克港一带的集装箱码头  靠近 JFK 和拉瓜迪亚机场两大机场的货运走廊  毗邻 I-278、BQE、LIE 等城市高速和桥梁出入口   也就是说，纽约仓库本质上是 典型的城市终端仓 ，服务核心是约 848 万纽约市居民和近 2,000 万整个大都会区的消

2025 年第二、第三季，空置率一度冲上 7% 以上，是近十年来少见的高点。即便如此，全国工业地产的平均要价租金仍维持在每平方英尺 每年约 10 美元的水平 ，比疫情前高出六成以上，只是 涨幅有所降温 。从两位数的快速上涨，降到 2025 年约 1–4% 的温和增幅。( Cushman & Wakefield )   那么，对2026年打算在美国租仓或买仓的企业来说，即将要面对的市场是怎么样的？   一、2026企业租仓选择更多： 从2025年美国工业地产空置率可看出，目前由于需求放缓， 空置仓库变得比前几年多很多 。   可供企业选择的工业地产将比过去三年丰富 。租户可以在位置、规格与布局方式上做更细致的筛选；租约谈判也比疫情后的紧张时期更有余地。   值得注意的是， 核心地段的价格并没有下滑 。靠近港口、机场、铁路枢纽与人口核心区的仓库，依然 维持稳定需求 ，价格与空置并没有随着整体市场走弱出现明显折价。   因此，2026 年虽然 有更多仓库可以比较，但优质的工业地产仍属于少数，价值也不会轻易松动。   二、2026是调整工业地产布局的时机

一、先分辨运营模式： 决定要用 FBA  还是 海外仓  ，最关键的一步是先规划好运营模式。   如果你的业务主要靠 Amazon 这个单一平台，FBA 自然会成为你运营的核心；但如果同时经营 Amazon、Walmart、Temu 或独立站，一个能支撑多渠道出货的海外仓，会是更省时省力的选择。   FBA 和海外仓跟企业的运营模式强绑定 。   1. 你的销售渠道结构是什么？ 先看销售渠道：你是只做亚马逊，还是 Amazon＋Walmart＋Temu＋独立站一起做？   公开数据和亚马逊自己的统计都显示， 2025 年约有八成亚马逊卖家，把 FBA 当作主要履约方式。 对只做亚马逊的卖家来说，FBA 仍是最主流、也最便捷的选项。   但如果企业同时经营 Amazon、Walmart、Temu 和独立站，就无法只靠 FBA 解决所有发货问题。 Temu 等平台在招募美国本地卖家时，也都会强调支持美国本地仓自发货 。因此，卖家同样需要拥有美国当地仓库，去支撑其他渠道的发货。   2. 你的发货路径是什么？ 再看发货路径：你现在是从中国直发美国，还是

很多企业来美国设点时，都会发现自己 不熟市场、不知道找谁、也不知道哪几个网站是大家真正在用、且能找到真实仓源的。   本文精选 4 个最多人使用、且能持续找到美国仓库资源与经纪人的平台 ，无论你要租仓、买仓、租店面等等，都能从这里快速入门。   1.LoopNet：入门级必看的美国仓库出租平台 官网： https://www.loopnet.com/   LoopNet 是美国最知名的商业地产平台之一，几乎所有类型的商业物业都能找到，其中包含数量非常可观的 美国仓库出租与工业物业 出租信息。可以单独筛选工业类与仓库类物业，面积、层高、装卸方式、位置、价格区间等关键信息基本都能一目了然，对首次在美国做仓库租赁的人来说，非常实用。   用 LoopNet 查美国仓库出租： LoopNet 用户很广，从店面到办公室什么都有 可以大致看出某个城市或大区的租金档位和仓库库存密度 很多新开发项目和大型业主，会优先在 LoopNet 上公开仓库出租信息 转租、短租空间的挂牌数量也会先出现在 LoopNet 上   局限： 优质的美国仓库，常常只写 Coming

就在上周， 谷歌母公司 Alphabet（Alphabet Inc.）  与科技巨头 谷歌（Google）  的首席执行官 Sundar Pichai 突然宣布，公司将在德州投入 400 亿美元 ，一次性新建 三座超大型数据中心 。   为什么选在德州？为什么一次砸下这么大的规模？   更关键的是： 这笔 400 亿美元投资，对其他企业、卖家、开发商代表什么？   一、谷歌数据中心项目的规模与选址 1. 谷歌将在德州新建三座数据中心 ，地点分布在两个县： 阿姆斯特朗县（Armstrong County）一座 哈斯克尔县（Haskell County）两座   而设在哈斯克尔县的数据中心，会同时 配置新的太阳能发电与电池储能设施 ，减少数据中心对当地电网造成的压力。   谷歌此举，能在降低数据中心对当地电网影响的同时，也让 未来的扩容更稳定 、不额外增加电力负担。   2. 谷歌为何选择德州做投资？ 谷歌 CEO Sundar Pichai 与德州州长 Greg Abbott 共同宣布该投资时都强调， 德州已经成为科技企业建设 AI 基础设施与数据