经营德州仓库要花多少钱？

想知道如果在德州租仓库或建厂房，整体成本大概会落在哪个区间？ 德州仓库又有哪些容易被忽略、但长期会不可忽视的开支？ 什么样的业务结构、订单结构和供应链路径，真的适合把仓库压在德州？

下文将从租金、电费、人工、隐性成本到政策环境，拆解德州仓库的成本，帮助各位判断，德州适不适合你经营仓库的选址地点。

一、经营德州仓库的成本结构

1. 德州仓库租金与建设成本：

2025 年全美仓库平均租金约为 9.12 美元／平方英尺／年；如果只看面积超过 100,000 平方英尺的大型仓库，平均租金大约是 7.26 美元／平方英尺／年。

对比几个较为热门的的德州仓库市场（以 NNN 年租报价）：

• 达拉斯—沃斯堡（DFW）：工业物业平均 NNN 要价约 8.94 美元／平方英尺／年，在全美属于中等偏上的水平，但仍明显低于南加州这类一线港口市场。

• 休斯敦：仓库平均要价约 7.76 美元／平方英尺／年，略低于全国平均，接近前面提到的大型仓库全国平均 7.26 美元。

• 奥斯汀：2025 年奥斯汀工业地产报告显示，威廉森县平均租金约 11.57 美元／平方英尺／年，东北奥斯汀约 12.04 美元／平方英尺／年，东南奥斯汀约 12.63 美元／平方英尺／年，属于德州内部相对高价、科技与制造聚集的区域。

综合来看，2025 年德州核心工业市场的仓库出租要价，大致落在每平方英尺每年 7.5–11 美元（NNN）之间，视城市、区位、楼龄和规格而定。

如果选择达拉斯–沃斯堡（DFW）地区的5万尺仓库，按每平方英尺每年 9 美元来估算：

• 年租金大约是：50,000 × 9＝ 450,000 美元

• 月租金大约是：450,000 ÷ 12＝ 37,500 美元

而同样规格的仓库，如果在休斯敦一些租金较便宜的区域，用每平方英尺每年 8 美元来算：

• 年租金大约是：50,000 × 8＝ 400,000 美元

光是城市的不同，一年就可能多出 5 万美元以上。

而且在美国租工业仓库，几乎都是 NNN（Triple Net）租约。租客除了要付基础租金，还要另外承担：

•  房产税

•  物业保险

•  公共区域维护费用（CAM）

而德州各县市的房产税差异大，且本身的房产税偏高，大约落在 1.6–1.7%，高于全美平均的 0.9%。

要算出真正的长期成本，还得看基础租金、NNN。该两项是每年都要稳定缴、也很难谈到折扣的固定支出。

2. 德州租仓的水电、物业费

德州绝大多数工业仓也是 NNN（Triple Net）结构。因此，承租方除基本租金，还要负担物业税、楼宇保险以及公共区域维护等费用。

以奥斯汀工业物业为例：

•  2025 年工业物业运营费用（包含物业税、保险、公共区域维护等），常见范围大约是 3–6 美元／平方英尺／年，折算下来约为每月 0.25–0.50 美元／平方英尺。

把这个数字套进前面的面积假设：

• 如果在奥斯汀附近租一间 5万平方英尺的德州仓库，单 NNN 费用，年成本就可能落在 150,000–300,000 美元 区间，但实际金额还要看具体物业税税率以及保险方案。

而电价是德州和加州这类高成本州之间最明显、最长期、最能影响仓库成本的差异之一。

据美国能源资讯署（EIA）2025 年 9 月公布的数据：

•  德州工业用电平均 6.74 美分/千瓦时

•  德州商业用电平均 9.10 美分/千瓦时

•  全美平均电价：工业 9.02 美分，商业 14.06 美分/千瓦时

德州电价远低于全美平均，与西岸高电价州相比差距更大。

电价对以下几种类型的仓库成本影响巨大：

•  需要恒温、恒湿或冷链系统的仓库

•  配有大量自动化分拣、输送线、立体库设备的仓库

•  配套轻制造、组装、测试等环节的轻工业厂房/仓库

3. 人工与劳务成本：

德州的州级最低工资一直停在每小时 7.25 美元，和联邦标准一样，这几年都没有动过。但这只是法律的最低门槛，不代表企业在德州请仓库员工的成本：

•  求职平台ZipRecruiter给出的德州仓库工人平均时薪，大约是 16.1 美元，常见落在 14–17 美元之间。

• Indeed在 2025 年 11 月更新的资料里，也把德州仓库工人的平均时薪列为 15.98 美元。

回到企业实际要付的价格：

在达拉斯、休斯敦、奥斯汀、圣安东尼奥这些人口密集、仓储需求高的大都会区，要稳定留住仓库员工，用 15–18 美元/小时 做预算，才会符合市场现实。

假设你的仓库约 5万平方英尺，团队规模设为 20 人，平均时薪 16 美元，每人每周工作 40 小时、按月 4.33 周计算。光基础工资，一个月的人力成本就在 约 55,000 美元。

而且，真正的人工预算还必须把以下固定开支算进去：

• 加班费：依联邦与州法规，通常需要付 1.5 倍时薪

• 雇主端必须承担的社保、医保等法定成本

• 工伤保险（仓储是高风险行业，这项不能省）

• 招聘、培训、新人不上手导致的替补成本

二、德州最容易被忽略的隐形成本

1. 不同城市、不同劳动力市场带来的用工差异

虽然德州全州最低工资一致，但不同城市的劳动力市场紧张程度完全不同：

• 达拉斯—沃斯堡、奥斯汀、休斯敦等地，物流、制造与科技企业集中，用工市场竞争激烈，

• 如果只愿意在最低工资附近徘徊，很难为德州仓库留住稳定且熟练的一线员工。

同样20 人的一线班组，只要平均时薪差 3–4 美元／小时，一年下来，人力成本差额很可能达到几万到十几万美元。因此，企业进行仓库选址，也得考虑用工市场和人力成本曲线。

2. NNN 与物业税：

德州没有州级财产税，但县、市、学区及特殊税区叠加的地方物业税，对工业物业来说负担并不低，这部分会反映在 NNN 或 CAM 费用中。

不少县市会对新建仓库项目给出约 10 年左右的物业税减免或回扣，且通常要求达到一定投资额与新增就业人数才能申请，相关资讯可在 Harris County 等地的State of Texas Incentives资料中查到。

对一般租用德州仓库的企业而言，如果租的是已经享受完税收优惠的物业，或不在优惠区间内，就要先调查清楚：

• 物业税会根据地方评估价值逐年调整，

• NNN 或 CAM 费用可能每年依照合约约定，以 3–5% 左右的比例递增

• 谈到不错的基础租金，综合租金也会因为 NNN 每年往上走

3. 商业保险与极端天气：保费、免赔额和承保条件

过去几年，德州因为冰暴、龙卷风、冰雹、飓风和野火等灾害频率上升，商业不动产保险市场有所收紧。

2025 年针对美国西南地区（包括德州）的保险市场分析指出，由于极端天气频率和损失金额增加，保险公司正在提高保费、抬高免赔额，对高风险区域收紧承保条件。德州的不动产业主正面临更高的免赔额、新增的百分比型灾害免赔和更严格的核保审查。

对经营德州仓库的企业来说：

• 如果仓库位在沿海或龙卷风、冰雹多发区，风暴、冰雹和洪水往往会有单独、且明显较高的免赔额

• 保单中可能会附带专门针对飓风、风暴或冰雹的百分比免赔（按保险金额的一定百分比，而不是固定金额）

• 某些高风险区域的德州仓库，甚至可能只能通过特别安排或余险市场投保，价格高且条件苛刻

三、德州仓库有什么政策优势？

1. 港口、内陆枢纽与外贸区（FTZ）

• 休斯敦港的 FTZ 84 是全美规模较大的外贸区

范围涵盖多个县市的港口与工业园区。货物在区内可以暂不缴关税、再出口可以完全免税、部分财产税可获得减免，通关流程也会更顺畅。货物先进 FTZ，不算正式通关；企业可以在仓库里先做储存、检测、贴标、组装、分拣等处理。只有当货物离开外贸区、正式投入美国市场销售时，才需要缴关税。如果决定把货从德州直接再出口到其他国家，美国进口关税完全不用付。

• 达拉斯–沃斯堡地区对应的是 FTZ 39

该区由DFW 国际机场管理。机场预留了约 2,400 英亩土地给外贸区使用，已有超过90栋仓库和配送设施被指定为 FTZ 设施。更关键的是，只要企业位在 FTZ 39 的服务范围内，就能申请把自己的仓库纳入 FTZ，让进口货物同样可以先进 FTZ、延后缴税，再视情况决定进入美国市场或转出口。

2. 州级与地方级经济激励：TEF、JETI 与地方税收协定

• Texas Enterprise Fund（TEF）：被视为deal-closing基金，当项目在德州与其他州之间做最后选址时，若最终选择落在德州，并承诺一定资本投资和新增就业人数，TEF 可以提供以绩效为基础的现金补助，相关条件可从德州州长办公室的官方说明里看见。

• Texas Jobs, Energy, Technology & Innovation Act（JETI）：在 2025 年进入新的运作阶段，锁定大型制造、能源和高科技项目，通过限制特定项目的财产税评估基数、提供较长期税收确定性等方式，吸引高资本密集度项目落地德州。（comptroller.texas.gov）

•  地方层面的 Chapter 380／381 协议与地方税收减免：许多城市和县会与大型仓储或物流项目签订协议，例如提供 10 年期物业税减免、销售税回馈或基础设施补贴。媒体曾报道食品分销企业在威廉森县建设约 1.5 亿美元的仓储中心，获批 10 年期税负减免。（gov.texas.gov）

一般规模的租户可能不适用；但如果你计划自建几十万平方英尺的德州仓库，或将生产与仓储整合成大型园区，这类州级与地方级激励措施将十分有用。

四、适合把仓储中心放在德州的企业

（1）需要多点配送的电商与批发商

如果你的订单在美国中部、南部、东南部最集中，而且东西两岸的客户比例相当，德州的地理位置就会带来很强的综合优势。

德州位于美国版图中间偏南的位置，把主要仓库或区域仓放在 DFW 或休斯敦，可以让卡车做到覆盖多个州的 1–3 日达。2025 年，有大量海外仓服务商与品牌的做法都是这样安排，也因为这个需求，德州仓库建设在 2025 年仍维持高强度。（dallasfed.org）

对这类业务而言，把全国型分拨中心放在德州仓库，能同时减少平均运输距离，也能让库存集中度与配送效率取得平衡。

（2）产品对用电敏感、但对港口时效不敏感的

像冷链仓、食品加工＋仓储、轻制造＋仓储等模式，都具备一个共同特点——对电价非常敏感。

德州的商业与工业用电价格长期低于美国平均水平，放在德州仓库的制冷、恒温、仓库自动化设备，长期运营成本会明显下降。只要原材料可以通过墨西哥湾港口、铁路或内陆水路进入，就能用距离稍远换来电费便宜与租金较低的整体成本优势。

对这类企业来说，德州仓库大多数时候都比沿海高电价州更有长期竞争力。

（3）跨州分拨＋出口业务占比较高的企业

货物在德州停留不超过 175 天、之后要运往州外，就可能适用库存房产税豁免。

对那些货值高、周转不算特别快的商品而言，每年节省下来的库存税是很可观的，足以抵消部分房产税与保险成本。许多跨州配送、出口相关的企业，会因这个政策而把中转仓或区域仓布局在德州仓库，而不是电价与租金更高的沿海州。

（4）具备较大固定资产投资的企业

德州为吸引大型投资，有着州级或县市层级提供不同形式的激励方案：

•  现金补贴类的招商基金

•  房产税减免

•  地方基础设施补贴

部分食品分销、汽车零部件扩建项目，甚至拿到 30–50% 的房产税减免。

如果你的项目本身投资规模大、就业承诺明确，那么德州仓库的长期经营成本会因激励而大幅降低，使签长租或直接买仓库更划算。

五、需要更谨慎评估是否要把主要仓库放在德州的企业

（1）单价低、体积大、毛利薄且客户集中在东岸或西岸的卖家

如果你的产品是大体积、重物且毛利有限，而客户又主要集中在东岸或西岸，把主要仓库放在德州会让你在卡车运输上吃亏。

（2）高度依赖某一特定港口、对上岸时间极度敏感的业务

如果你的供应链 90% 靠某一个港口进入美国，且需要极短的从靠港到进仓时间（例如快反时尚或爆款电商），德州仓库不适合作为唯一主要仓库。

因为对这类业务来说，靠近港口就是速度本身。德州更适合作为备用的仓库或“中部／南部补货仓”，不是唯一的全国中心。

（3）对现金流敏感、但库存周转速度又偏慢的企业

德州虽然有 Freeport Exemption，但前提包括：

•  停留时间要在 175 天以内

•  货物后续必须离开德州

•  要有完整佐证资料

如果你的库存经常放超过半年甚至一年，库存税与房产税会一起叠加，成本会不断累积。企业要么提高周转，要么把周转慢的品类放在库存税更低或不收库存税的州。（comptroller.texas.gov）

（4）对极端天气停工、保险自付额敏感的企业

如果你的业务对停工一天都不能接受，例如重要零件供应、严格 SLA 的 B2B 配送，那必须重新审视德州不同区域的天气风险。

加上靠近海岸或风暴高发带的地区，保险的自付额、除外责任都会比内陆更严格。一旦真的发生灾损，现金流冲击会很大。

想了解德州仓库？欢迎查看！