达拉斯（Dallas）和休斯顿（Houston） 这两个德州（Texas）城市，仅在2025年就 合计建设了大约 6200 万平方英尺的工业项目 。代表市场回到正常开发周期的水平。   是什么改变了达拉斯和休斯顿的工业地产建设速度？   关键在于， 强劲的租户需求 推动开发商持续动工新项目，市场才重新回到惯常的建设节奏。   达拉斯沃斯堡开发回归常态？ 达拉斯—沃斯堡（Fort Worth）在正常的工业地产开发周期，通常每年约有 3200 万平方英尺  的项目动工。   真正发生变化的是 开发方式 。   过去几年，北德州的工业项目主要以 投机型仓库 为主，也就是先建、再找租户；而2025 年，虽然投机的模式仍占多数，但比例已不再一边倒，开发出现更多 定制建设和企业自用项目 ，整体结构才逐步回到前十年的常态。   达拉斯大宗物流项目转向定制与自用 在 德州的工业地产 市场里，变化最明显的是 大宗物流项目 。   现在， 达拉斯 越来越多项目在开工前就 已经确定用途 ，要么是为某家公司量身定做，要么就是企业自己用。   比如亚马逊在克莱伯恩（Cle

San Jose 工业地产的 租赁量高于平均水平 ，尤其是在 2025 年三季度，有多笔灵活型物业与物流企业的大额新租约。   但San Jose的 工业地产空置率仍处高位 ，为什么？   San Jose 工业地产 情况 数据显示，San Jose 全年租赁面积已达 480 万平方英尺 ，远高于 2024 年的 310 万平方英尺 ；单就第三季度，总租赁面积也有 170 万平方英尺 ，几乎是去年同期成交量的两倍，成交活跃度高。( costar.com )   也代表 San Jose 第三季度的成交量并非偶发，而是建立在全年工业地产需求改善的基础之上。   只是，工业地产成交量的回升并未减少市场的空置。相反， 物流类物业空置率上升至 7.0% ，甚至超过以往 10 年  的水平，十分矛盾。   不同类型的工业地产需求不均衡 空置仍高企的原因在于，整体需求虽然在恢复，但恢复的速度和方向，还无法完全吸收前期累积的供应。   而且，不同类型的工业物业表现不一：仓储、配送与制造用途的 工业物业 需求增长，优于以生命科学与科技研发为主的 灵活型（Flex

美国计划自 2027 年 6 月 23 日  起， 对来自中国的半导体产品启动新关税 。而且是进一步叠加在中美之间既有关税体系之上。   是美国单纯将对 中国半导体持续加征关税的政策 ？还是为 2027 年自身 提前锁定谈判空间与政策主动权 的手段？   关税如何实施：先 0%，18 个月后上调 据 2025 年 12 月 23 日 《联邦公报》的文件，美国针对中国半导体的新一轮关税，并非立刻提高税率： 新关税在制度上 立即设定 ，但 初始税率为 0% ； 18 个月后 ，关税税率才会正式上调 上调后的具体税率， 必须至少在正式实施前 30 天对外公布   重点是，新关税 不是用来替代现有关税 ，而是 直接叠加在目前已存在的 50% 中国半导体关税之上 。   也就是说，未来若税率上调，相关产品将是在既有高关税基础上继续加码。   关税针对哪些产品？ 《联邦公报》已经披露关税的大致适用范围，覆盖多类 关键半导体产品 ，包括但不限于： 硅片 晶圆 二极管 晶体管 光电器件   对应的HS 编码（8 位）清单已完整列明于联邦公报文件中。（ 联邦公报

洛杉矶工业地产市场在 2025 年年底趋于稳定， 多个重要指标，诸如可用面积、新增租赁和退组的比例都不再恶化 。   如今 没有再出现大规模退租 ，市场吸收能力虽不算强劲，但至少能吸收一定新增的工业面积。   与2023 年到 2024 年间大量企业缩减仓库规模、提前解约、合并据点，导致市场累计回吐超过三千万平方英尺工业空间， 相差甚大 。   为何出现此转变？   关税导致进口商暂缓租赁决策 洛杉矶工业地产市场之所以转向，是因为 关税政策在2025的多次调整与反复 。   在关税走向尚未明确的阶段，部分规模较大的进口与分销企业放缓决策，对新增仓库租赁采观望态度， 避免在成本结构稳定前许下长期承诺 。企业更倾向在看清政策方向后再推进布局。   因此，当 部分企业完成评估、重新启动布局 ，洛杉矶工业地产市场的交易活跃度也逐步恢复，工业租赁在年内后段反而明显回升。（ apnews.com ）   洛杉矶仓库租赁量与交易数量同步上升 2025 年的租赁回暖，是 租赁面积与交易数量同时上行 。   2025 年第三季度，新增租赁面积约 1,300 万平方

一、Oregon Portland仓库市场概览 1. Portland（波特兰）地理位置与优势 Portland 在美国太平洋西北地区，凭借位在贯穿整个美国西岸的大运输通道 5 号州际高速公路 中段的位置，货车南来北往都会经过：  往北，可以一路到华盛顿州的西雅图  往南，可以一路进入加州，到萨克拉门托、旧金山，再往下延伸到洛杉矶   还有两条东西向主要高速： 84 号州际高速公路（I-84） ：沿着哥伦比亚河向东延伸，能把货物送往爱达荷与更内陆的州 205 号州际高速公路（I-205） ：是绕开市中心的高速，把 5 号高速的北段和南段直接接起来，重型卡车不必进入市区就能迅速开往华盛顿州 Vancouver 或往南的工业区   对仓储与物流企业来说： 5 号高速 ：负责大范围区域配送（西雅图—Portland—加州） 84 号高速 ：把货物向东推进至内陆州（爱达荷、犹他方向） 205 号高速 ：让卡车避开市区，减少延迟，提高运输效率     Portland 这个位置是南北大通道与东西大通道的交会点。 2. Portland 是河港城市，也有海运

进口货量作为反应美国零售、物流与供应链的数据，是企业预测未来库存、运价与供应链情况的重要指标。   而近期的报告显示，零售商认为 2026 年， 集装箱进口疲软、补货放缓的情况将会持续 。   全美零售联合会（NRF）指出，关税与贸易政策带来的压力和不确定性，让零售商更倾向 提前备货 ，因此 拉低了当前与后续月份的进口量 。   当前进口货量持续下降 据 NRF 的全球港口追踪报告 ，过去几个月美国最繁忙的集装箱港口进口量明显下滑，而且趋势很可能会延续到 2026 年： 10 月吞吐量为 207 万 TEU ，比 9 月下降 1.8%，同比下降 7.9% 11 月估计为 191 万 TEU ，同比下降 11.6% 12 月预期为 186 万 TEU ，同比下降 12.7%   11 月和 12 月将成为全年继 7 月 239 万 TEU 高峰后的最低点，12 月甚至可能成为 自 2023 年 6 月（183 万 TEU）以来货量最低的月份 。（该数据不包含南卡罗来纳州的查尔斯顿港）   虽然 11 月与 12 月本来就是进口淡季，但政策的不确定性

New Jersey是美国东岸重要的仓储与分拨区。   对企业来说，要在这里租仓、经营仓库，整体成本大致可以拆成：仓库租金、人工成本、电费、保险费用，以及与港口运输、用工法规有关的各类合规成本。   一、New Jersey仓库成本结构：   1. New Jersey仓库租金： 如果企业想把仓库放在 New Jersey，首先要面对的就是 偏高的仓库租金 。其中，靠近 港口的 Newark、Elizabeth、Jersey City 仓库 ，租金又会比整个New Jersey的平均租金更高。   New Jersey全区仓库平均租金高于美国整体 New Jersey位置特殊，需求非常集中，因此整体租金结构偏高： ✔ New Jersey仓库（Warehouse/Distribution）的平均净要价租金 约为 每年每平方英尺 17.11 美元（NNN），也就是每月约每平方英尺 1.43 美元。   而 全美仓库平均租金 为每年每平方英尺 10.10 美元， New Jersey仓库租金大约比全美平均 高出 69% 左右 。   Newark、E

一、加州Riverside仓库市场概览 1. Riverside地理位置与优势 Riverside 市位于美国加州南部内陆帝国东段，是距离洛杉矶港和长滩港大约 1小时车程的 物流城市 。   往西走，可以通过  60 号、91 号、10 号、210 号 高速公路直连洛杉矶和橙县；往北则接上 I-215 和 I-15 两条州际高速，可以把货物继续推向内华达州、亚利桑那州等内陆州。( csusb.edu )   尤其多个Riverside 的物流园区都紧邻高速。因此，不少跨境电商、第三方物流公司和品牌，都选择在 Riverside、Moreno Valley 这带租仓，既能轻易接下港口货源，又能衔接多条高速，日常调度顺手。   对企业来说， Riverside 在港口两小时车程内，又正好在多条州际高速交汇的位置 ，十分适合作为接纳港口货物的中转仓使用。   而整个内陆帝国仓库约有 7.10 亿平方英尺 ，空置率约 6.0% ， 平均要价租金约每平方英尺每月 1.04 美元（NNN） 。   其中， Riverside的仓库约 5,925 万平方英尺

正在考虑，要不要把仓库、分拨中心或制造配套放在乔治亚州，要不要在亚特兰大、萨凡纳一带，签下一间自己的乔治亚仓库？   这篇文章把三件事讲清楚： 在乔治亚州经营一个仓库，成本结构是什么，大概要多少钱？ 哪些是租赁乔治亚仓库时，这个区域的政策优势？ 什么类型的卖家，适合把仓库出租需求落在乔治亚州？   一、租赁乔治亚州仓库的成本 1. 乔治亚州仓库出租租金： 乔治亚州（Georgia）的工业与仓储需求，主要集中在亚特兰大都会区（Atlanta），以及沿海港口萨凡纳（Savannah）和布伦瑞克（Brunswick）一带。   以亚特兰大为例，2025年Q2， 亚特兰大工业物业整体净要价 大约在 每平方英尺每年 7.28–7.29 美元之间 ，仓储／配送类仓库的水平略低于多功能工业物业。 而机场周边、I-75／I-85 沿线等 ， 热门市场 的 小面积高规格仓库 ，已接近每平方英尺 每年 9–10 美元。   如果把乔治亚仓库的租金与全美平均相比： 2025 年 全美 工业物业平均在租租金约为 每平方英尺每年 8.6 美元 。而亚特兰大整体落在 7–1

美国什么城市的大型仓库最受企业欢迎？   当前美国大面积仓库市场里，以近两年实际租赁活动以及新建仓库出租情况来看，表现最强的城市是 奥克拉荷马城（Oklahoma City）、纳什维尔（Nashville）、里士满（Richmond）和哥伦布（Columbus） 。   奥克拉荷马城：自用型企业集中 在奥克拉荷马城的大面积仓库市场中，有 大量的仓库都是企业自用 ，可租赁的空间基数本就不大。   例如零售连锁公司 Hobby Lobby ，在当地占有超过 1100 万 平方英尺的工业空间，在去年又新增约 190万 平方英尺的大型配送中心。   自用型仓库占比高，让当地空间长期趋紧 ，即使在2020年初期大规模建设后，也未出现明显的供给过剩。   过去五年的新增供应，超过一半都是 无预租（speculative）开发 ，但项目也成功吸引不少大型租户，例如： Amazon 在机场附近租下超过一百万平方英尺的大型设施 Walmart 在 OKC Logistics Park 里启用新的多功能仓储中心，面积超过百万平方英尺   与疫情前相比，当地大型仓库租