想租纽约仓库但太复杂？一篇教你看懂重点
- CUPS Realty
- 3天前
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当企业认真开始考虑在纽约租仓的时候，肯定已经有不小的订单量，想了解的问题也很直接：纽约仓库贵不贵、贵在哪、值不值。
今天这篇文章就要从三个角度看：纽约仓库的市场格局、租金区间和资源、以及什么样的企业适合在这里租仓。
一、纽约仓库市场概览：位置、分布和 2025 年的状态
1. 纽约仓库有哪些区域可以选择？
从选址角度来说，纽约仓库主要指的是纽约市五大区中的四个外区：布鲁克林、皇后区、布朗克斯和史坦顿岛。由于曼哈顿几乎没有成规模的工业和仓储物业，一般不会被当作的租仓选项。
据2025 年第三季度的工业市场数据，这四个外区合计大约有 1.41 亿平方英尺的工业和仓储库存，共计约 1,875 栋建筑，多集中于布鲁克林和皇后区。
纽约仓库有几个共通点：
靠近纽约港、纽瓦克港一带的集装箱码头
靠近 JFK 和拉瓜迪亚机场两大机场的货运走廊
毗邻 I-278、BQE、LIE 等城市高速和桥梁出入口
也就是说，纽约仓库本质上是典型的城市终端仓，服务核心是约 848 万纽约市居民和近 2,000 万整个大都会区的消费者，而不是作为全国中转的首选。
2. 纽约仓库类型：
目前市场上的纽约仓库，大致可以看到三种主要形态。
一部分是传统的一层或两层仓库、配送中心，楼层高度有限，但胜在紧贴居民区和商圈，适合做本地配送、退货处理等城市服务型业务。
第二类是近几年新增的多层城市仓，多集中在皇后区、布鲁克林部分路段，专门服务电商、快递和前置仓需求。这类纽约仓库单价较高，但可以通过多层立体利用土地，实现更高的订单吞吐效率。
第三类是工业户外用地，例如靠近机场的大面积停车场、车辆与集装箱堆场，主要让车队有地方停、让集装箱有地方放。跨境电商和第三方物流也常把这种地方当成车队在纽约的基地，用来停车、放柜子、周转货物。
纽约仓库市场有着整栋仓、专业制造仓和物流车队用地。cushmanwakefield.com
3. 2025 年市场状况：高租金、空置率回升，但需求仍在
2025 年纽约仓库的状况，其实就三个点：租金贵、空置率变高、但企业还是在租。
为什么会这样？
第一，租金还是贵。
纽约外区的仓库一直是全美最贵的，所以就算市场放缓，价格也不会马上掉下来。
第二，空置率变高不是因为没人租。
纽约外区（布鲁克林、皇后区、布朗克斯、史坦顿岛）单独看，第三季空置率是 6.2%，比上一季突然多了 1.2 个百分点。主要原因不是没人租，而是史坦顿岛有个大型物流园一次性空出了接近 100 万平方英尺，才把整体数字推上去。
第三，企业其实还在租。
2025 年前三季外区的新租面积约 260 万平方英尺，比 2024 年同期还多了 6.4%。续租面积也有接近 100 万平方英尺。说明需求还在，企业还在积极租纽约仓库，只是变得更挑地点和价格。
对比下来，纽约外区虽然空置率跟全国差不多，但依然是全美最贵的工业仓库市场。
任何要在纽约租仓的企业，在做预算时必须先接受一点——纽约仓库的成本本来就高，不会因为空置率上升就突然变便宜。
4. 纽约仓库供应：新建项目有限，法规趋严
纽约仓库的贵，并不只是需求强烈，也是供应端本身受到多重限制的结果。
2025 年第三季度，外区在建工业面积约为 120 万平方英尺，当中只有一处约 10 万平方英尺的新项目在布朗克斯开工，全年预计交付的项目也只有两处。在这样的前提下，短期内很难指望有大量新盘来快速压低纽约仓库的整体租金水平。
另外，从 2024 年开始，纽约市在讨论要对“最后一公里”仓库设限制。一旦限制多了，开发商更倾向于赶紧把手上已经有批文的地盖完，而不是去启动新的大型项目。再加上土地稀缺、环保要求严格、交通影响评估复杂，条件叠加在一起，纽约仓库未来几年都不会大量增加。
所以即便空置率有一点上升，租金还是很难掉下来，也就能理解为什么纽约仓库始终是全美最贵的一批。
二、纽约仓库租金与可租资源：
1. 2025 年纽约仓库租金大致在什么水平？
以 2025 年第三季度的最新数据为基准，纽约外区工业物业的整体加权净要价约为：
外区总体：每平方英尺每年 27.65 美元净租金
各区大致水平：布朗克斯约 32.54 美元，布鲁克林约 27.28 美元，皇后区约 29.60 美元，史坦顿岛约 20.65 美元（全部为每平方英尺每年，净租金）。（assets.cushmanwakefield.com）
同一时期，全美工业平均要价约为每平方英尺每年 10.10 美元。也就是说，纽约仓库的要价大约是全国平均的两倍半左右。
如果用一个最直观的例子来感受纽约仓库的价格：
假设你在外区租 20,000 平方英尺的仓库，租金是每平方英尺一年 27.65 美元。
那一年光是净租金就要大约 553,000 美元，平均下来一个月差不多 46,000 美元。
而且这还不含税费、保险、公区费用。也就是说，真正的月成本只会更高。
在纽约租仓，必须用更精细的盈利模型来支撑决策。
2. 可租面积大致在什么区间？
由于纽约土地紧张、开发历史长，仓库面积分布比较分散，从几千平方英尺的小单元，到十几万平方英尺的整栋仓都有。
从 2025 年第三季度外区公开的重点成交来看：
布鲁克林一笔 20 万平方英尺的仓库续租
皇后区一笔约 6.1 万平方英尺的仓库新租
布鲁克林一笔约 5.5 万平方英尺的仓库转租
布鲁克林一笔约 5.1 万平方英尺的医药制造场地续租
说明纽约外区，5 万至 20 万平方英尺的整栋或整层仓库是相当常见的交易段位；再往下，还有大量几千至两三万平方英尺的小厂房、配送点和车队驻地。
对想要找 1 万至 3 万平方英尺城市仓的卖家来说，布鲁克林和皇后区老工业区、布朗克斯部分临河地带、以及接近高速出入口的史坦顿岛地块，是最容易搜到房源的几个方向。
3. 纽约仓库的特征
第一，很多纽约仓库是老建筑改造而来，层高、承重、电力配置、装卸平台等硬件条件差异非常大，不能只看面积和位置，必须在带看时做细致的现场勘查。
第二，停车位比仓库面积还稀缺，尤其是靠近桥、高速出入口的地块。如果你有货车、厢货、拖车，要靠这些车跑业务，那停车和调度空间会直接决定这个仓库的实际可用性。
第三，纽约很多城市仓都是多层结构，单价高，但可以做到电商前置仓、冷链分拨、同日配送这种更快的履约。
第四，部分地块只适合做 IOS（车辆、货柜堆场）等用途，更适合跨境电商或本地物流公司做车队运营和车上库存管理，不一定适合做传统意义上的仓库。
对跨境卖家或中小企业来说，在为纽约仓库做预算时，不能只看室内面积成本，还要把停车、装卸区、进出车道以及城市限行要求全部纳入考量，这些都会对最终的运营成本和履约能力产生直接影响。
三、在纽约运营仓库：为什么选这里、怎么用、谁适合
1. 为什么有企业愿意为纽约仓库付出这么高的成本？
如果只看租金，纽约仓库显然非常昂贵。但仍然有不少企业坚持在这里布局仓库，原因有3：
第一，是市场规模。纽约市人口超过 840 万，大都会区人口接近 2,000 万，是全美消费能力最强的区域之一。在这样一个市场中心设立纽约仓库，可以直接覆盖高密度、高消费力的客群。
第二，是时效和运力。对 B2C 电商、平台店铺、自建站品牌、O2O 零售、冷链配送甚至医药供应链企业而言，距离终端消费者越近，配送时效越稳定，缺货风险越容易掌控。在一定订单量之上，纽约仓库可以帮助企业把每单履约成本稳定在一个区间，而不仅仅是压低单一环节的费用。
第三，是品牌和合规诉求。一些行业，例如医药、部分食品、金融服务等，希望在纽约市内有实际运营场所，用于满足监管要求、提升客户信任或强化品牌形象。在这种情况下，在纽约仓库中同时配置仓储与办公功能，比完全放在州外或只依赖第三方，更有利于客户关系和市场拓展。
2. 纽约仓库的最大功用
纽约的仓库，真正的作用不是用来放满库存，而是用来贴近消费者，让配送更快。企业一般会把卖得最快、最容易爆单、对时效最敏感的商品放在纽约仓，负责纽约市区和周边人口密集区域的同日或次日配送，也顺便处理退换货。这些东西离客户越近，配送速度越快。
数量多、周转慢、占空间大的货物，企业通常会放在新泽西、长岛或其他租金更低的仓库，由长途卡车补给纽约仓。既控制成本，又维持配送速度。
纽约仓库的核心竞争力，在于把履约时间压到让平台和客户满意的范围，只是需要企业精细规划，让整个供应链的成本保持在可接受的水平。
3. 哪些类型的企业更适合在纽约租仓
高时效的电商和零售品牌
包括平台店铺、自建站、DTC 品牌和连锁零售，如果纽约大都会区的订单占比很高，且客户对 1–2 天时效有明确预期，纽约仓库可以显著提升转化率和复购率。
食品、生鲜和冷链相关企业
无论是冷冻食品、饮品、烘焙供应链还是生鲜配送，只要需要频繁进出港口、机场和终端门店，在纽约外区布鲁克林、皇后区一带布局冷链型纽约仓库，对减少损耗、稳定品质都会有直接帮助。
医药、保健品和高价值时效货物相关企业
这类货物单价高、合规要求多，往往需要更稳定的时效和更强的仓储管理能力。外区已经有不少医药相关制造和物流企业在运营纽约仓库，说明这一市场具备实质需求基础。
城市配送、快递和第三方物流公司
对车队运营方而言，纽约仓库不仅是存放货物的地方，更是司机调度、车辆停放和线路管理的枢纽。靠近桥梁和高速出入口、带有大面积户外用地的纽约仓库，对这类企业的价值往往远高于单纯的室内面积。
需要纽约地址增强品牌形象的企业
一部分 B2B 服务提供方或高端消费品牌，希望在纽约市内有看得见的运营节点，方便客户拜访和商务洽谈，这时带办公室、接待区的混合型物业往往比纯仓库更符合需求。
相反，如果企业的业务以全国干线为主，对城市内的配送时效要求不高，并且对成本极度敏感，把主仓放在新泽西或其他租金更低的州，再用区域仓和第三方配送来服务纽约市场，会更划算。
如果只是想先试试看纽约市场，可以先租小面积、短租期的纽约仓，风险更低。也可以先用第三方海外仓、甚至转租仓库，把流程跑顺之后，再决定要不要租下自己的仓库。
一开始就签纽约仓库，成本压力会非常高，也不一定必要。
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