工业市仓库多少钱?现在是最好下手时机吗？

一、工业市仓库租金多少？决定价格的因素？

1.工业市仓库2025年租金概况：

2025年洛杉矶地区工业物业平均租金在约为 $1.35 至 $1.52 / SF（NNN），比去年略有下降。不过作为圣盖博谷（San Gabriel Valley）的核心仓储重镇，工业市仓库的租金水准仍属中高区间。

当前，工业市平均净租金约为大致在 $1.4 ～ $1.8／SF／月，部分新型仓库挂牌报价略高于区域平均水平；而老旧或功能较弱的仓库，挂牌价格就会低于 $1.5 / SF。

而工业市仓库租金偏高的核心原因，仍是因为供需长期旺盛、区位优越、物业条件整体较佳。

所以虽然租金增速明显放缓，但不少业主皆有提供租金优惠与免租期等让利措施，使租客的实际成交租金还有机会更优惠，反而受益。（matthews.com）

2.工业市仓库租金受什么条件影响？

• 建筑规格与等级

建筑年代和等级直接决定租金水平。新建的现代化A级仓库（如36~40英尺净高、大柱距、ESFR消防系统）通常租金更高；而早期建设、层高仅18~20英尺的老旧仓库，因功能受限，租金明显偏低。

• 区位与交通便利性

仓库位置决定物流效率。紧邻高速公路出入口或主要干道的工业市仓库，租金普遍较高，因为货车进出与配送更顺畅。若仓库靠近港口、铁路或主物流路线，也能提升租金竞争力。反之，位于交通不便或道路拥堵区的物业，则相对便宜。

• 装卸与平台配置

装卸设施数量是租金差异的重要来源。拥有充足高台（Dock-high doors）的配送中心就能同时装卸多辆卡车，适合高吞吐量作业，租金自然较高。相对地，只有平台、或是高台数量有限的仓库，操作效率受限，租金会打折。若具备跨栋设计、宽阔卸货区等配置，则更能吸引高租客户。

• 电力与特殊设备

制造业、冷链物流等租户对电力容量要求高。配备三相高压电、足够配电负荷的仓库更具吸引力。若仓库带有冷库、通风、防火喷淋等特殊设施，更能满足特定行业需求，租金也会因此上浮。

• 独立院区与停车条件

带独立院子的工业市仓库租金一般更高，因为其私密性、调度效率与安全性更优。宽阔的院区便于卡车调头、停放拖车或集装箱。拥有围栏、安保及充足停车位的园区仓库，也常能获得额外溢价。相反，共享场地、进出受限的物业，租金较难支撑高价。

对承租方而言，在评估租金时，除了价格，更关键的是判断所付溢价能否带来实质运营效率。因为高规格带来的成本节省与运输时效，才是长期竞争力的关键。

二、工业市仓库的常见面积

2025 年，工业市仓库的可出租面积跨度依旧较广，从不足 1 万平方英尺的小型仓库，到十几万平方英尺的区域型物流中心皆有分布。

据 CREXi 与 CBRE 的挂牌数据，工业市当前在租房源多集中于 1 万至 5 万平方英尺区间，也就是最典型的中小型仓库。这一面积段也最符合初创电商、第三方物流、轻制造与分拨企业的需求，因此成为市场上最稳定、最活跃的租赁区间。

至于 10 万平方英尺以上的大型仓库，在工业市数量相对有限，主要由大型物流、食品分销或 3PL 企业承租；而几千平方英尺的小仓库，多见于多单元的共享型物业中。

1.小型仓库（＜1万平方英尺）：数量稀少

面积小于 1 万平方英尺的工业市仓库相对稀缺，多出现在工业园区，或由大型厂房分割而成的分租单元。尤其地段好、配备多高台的小库更是抢手资源，周转速度快。

2.中型仓库（1万～3万平方英尺）：竞争激烈

1 万至 3 万平方英尺的工业市仓库是当前市场需求最集中的区间。 这一档面积既能满足成长型企业扩张，又符合跨境电商、仓储分拨等业态的成本控制逻辑。

圣盖博谷区域（含工业市）此面积段的租赁活跃度明显高于其他区间，房源更新频繁，优质库周转时间短。虽然整体库存增加使租户选择余地稍有扩大，但具备多高台、临主干道或现代化消防系统的中型仓库仍炙手可热。

3.大型仓库（＞5万平方英尺）：供应增加、议价空间扩大

面积超过 5 万平方英尺的 工业市仓库 过去多由大型物流、食品分销与制造企业长期持有或租用。2025 年电商增长趋缓、部分企业缩减仓储面积，使大面积仓库的可租空间有所增加。

如今，大型仓库的出租周期明显延长，房东普遍提供较长免租期与更多议价空间。

三、工业市仓库的可租资源

1.转租（Sublease）供应增多

当前工业市仓库挂牌供应中，转租房源占据了不小比例。在市场降温和企业收缩背景下，不少原本承租大型仓库的企业腾出多余空间，以转租方式释放到市场，成为供应一大来源。

即便转租仓库的租金普遍低于业主直租水平，许多物流、零售企业现在宁可转租空置面积止损，也不愿继续长期持有。造成转租房源的集中增加，推高工业市整体空置率。多家机构报告指出，2025 年上半年物流与零售企业的仓储缩减，对工业市在内的圣盖博谷片区冲击尤为明显。若未来数个季度转租趋势持续，预计会压低有效租金水平。

不过对承租方而言，转租仓库价格低、租期更灵活，很适合阶段性使用或业务过渡，十分利好。只是在签约时，必须核实租约是否合法，确保已经获得业主书面同意。

2.新建仓库稀缺

工业市作为南加州最成熟的工业区域之一，工业市土地开发空间早有限。加之宏观经济不确定性和高空置压力，开发商近两年普遍放慢建设步伐。

整个洛杉矶工业市场在 2024–2025 年的开发活动显著降温。到 2025 年年中，全洛杉矶在建工业面积约为 450 万平方英尺，为近几年低位。而在工业市及其周边（含 Diamond Bar 等）区域，2025 年初统计的在建面积仅 约 43.7 万平方英尺，相较于全市 8,327 多万平方英尺 的工业库存，占比微不足道。(mktgdocs.cbre.com)

意味着：工业市目前几乎没有大型新项目入市。

对租户而言，短期内等待大量全新仓库面市并不现实。企业若追求工业市地区的高品质仓储，最好是及早开始物色。

3.工业市仓库区域分布差异

工业市地域狭长，沿 60 号高速公路东西走向分布，可大致分为三大片区：西段（靠近 605 号高速）、中段（Hacienda Blvd / Fullerton Rd 一带）、东段（靠近 57 号高速及 Brea Canyon Rd 一线）。

（1）工业市东段：大面积现代仓集中，转租活跃

东段靠近 57 号高速，与柯汶纳、钻石吧接壤，聚集了大量现代化物流中心。如 Grand Ave、Brea Canyon Rd 沿线分布多处几十万平方英尺级的新式园区，是工业市可租体量最大的区域。

目前，东段拥有多处近期退租或未满租的大型仓库，转租活动尤为频繁。例如，Harrison Ave 一带有企业将约 70 万平方英尺仓库转租，并拆分为若干 7,000～8,000 平方英尺的小单元招租。

总体来看，东段房源规格高、面积弹性大，是寻求大型现代仓库的租户首选区域。不过，大宗物业多由机构业主持有，直租价格坚挺，议价空间有限。

（2）工业市中段：供应均衡

中段位于 Fullerton Rd 与 Hacienda Blvd 一带，是工业市的传统仓库密集带。该区域多为 20 世纪末建设的中型工业园，单栋面积 2 万～10 万平方英尺 不等。

目前中段的在租房源密度适中，既有部分中型库空置挂牌，也有 20 万平方英尺级的大型仓库寻找下家。因交通便利、客户群稳定，中段需求一直旺盛，空置房源去化周期短。

这一区域的供应也最为均衡：既不像东段集中于超大体量，也不像西段以老旧小库为主。租户在中段寻租 1 万～5 万平方英尺 仓库的成功率较高，可选范围涵盖园区型与独院型多种类型。

但临主干道、带多高台等优质物业依然竞争激烈，承租方往往需提前沟通、灵活谈判以抢得先机。

（3）工业市西段：资源抢手

西段靠近 605 号高速，毗邻 La Puente、Whittier 等地，是工业市最早开发的区域之一。这里分布着上世纪建造的老工业园区，仓库面积多在 5,000～20,000 平方英尺 之间，部分老物业被自用或转作他用，可租房源有限。大型物流公司很少在此布局，大面积空置几乎不存在。

这一区一旦有条件较好的房源出现，通常短期内就会成交。整体来看，西段空置率最低、房源更新最慢，租户如欲在此寻租，还得依赖本地专业的经纪资源或人脉。

四、工业市仓库租赁议价空间、租期与免租期趋势

1.更长的免租期成为常态

在 工业市仓库 的租赁谈判中，免租期已成为最常见的让利方式之一。过去业主通常只提供约 1 个月免租，如今延长的情况也不少。尤其是财务报表优秀、或是 5 年期以上的大宗租赁中，将更有机会谈下免租期。承租方若能在谈判中充分利用时机，实际承担的租金支出将比表面报价低出一大截。

2.租金等优惠增多

除了免租期，为尽快锁定租户，部分业主选择直接下调挂牌租金。

3.租期与灵活条款更具弹性

市场变化也让 工业市仓库 的租期安排更加灵活。以往业主普遍偏好 3–5 年以上的长期租约，但面对行业前景的不确定，许多租户现在更倾向于短租或带退出机制的租约。

加上由于次级市场选择增多，原业主在直租谈判中必须开放更多条件，才能防止潜在租户流向转租房东。不少业主开始接受 2 年起租 或允许在长约中加入提前退租、缩减面积的选项。经纪人也愿意积极为租户争取扩租优先权、转租许可、续租优惠 等灵活条款。

 因此，当前的租赁合同拥有更高弹性、可议价的机会，承租方有机会在租期、续租与分租权上获得更大主动权。

总体而言，2025年的工业市仓库租赁呈现出买方市场的特征：可议空间变大，租期安排灵活，租金增长停滞甚至略有下调。对寻租企业，是数年来难得的友好时机。

不少业内人士预计这种局面还将持续一段时间，直到区域经济活动重新旺盛、空置率回落，市场才可能回归业主强势。但就当下来说，工业市的潜在承租者大可积极出手，充分比较不同房源的条件，并在谈判中争取优惠！