租户超多？达拉斯与休斯顿工业地产开发量大

达拉斯（Dallas）和休斯顿（Houston）这两个德州（Texas）城市，仅在2025年就合计建设了大约 6200 万平方英尺的工业项目。代表市场回到正常开发周期的水平。

是什么改变了达拉斯和休斯顿的工业地产建设速度？

关键在于，强劲的租户需求推动开发商持续动工新项目，市场才重新回到惯常的建设节奏。

达拉斯沃斯堡开发回归常态？

达拉斯—沃斯堡（Fort Worth）在正常的工业地产开发周期，通常每年约有 3200 万平方英尺 的项目动工。

真正发生变化的是开发方式。

过去几年，北德州的工业项目主要以投机型仓库为主，也就是先建、再找租户；而2025 年，虽然投机的模式仍占多数，但比例已不再一边倒，开发出现更多定制建设和企业自用项目，整体结构才逐步回到前十年的常态。

在德州的工业地产市场里，变化最明显的是大宗物流项目。

现在，达拉斯越来越多项目在开工前就已经确定用途，要么是为某家公司量身定做，要么就是企业自己用。

比如亚马逊在克莱伯恩（Cleburne）建设的170 万平方英尺新仓库，在 2024 年 11 月正式开工。

还有一些过去很抢手的区域开始降温。比如南达拉斯，由于前几年已经交付了不少仓库，市场还在消化，开发商对新的投机型项目兴趣下降。

不少新的建设转向塔兰特县东北部（Northeast Tarrant County）、Alliance周边，以及靠近达拉斯—沃斯堡机场的项目，例如 Passport Park West。因为这些区域被视为回报稳定的地区，也更容易获得贷款。

大型物流项目可租率仍处高位。截至 2026 年初，达拉斯在建的大型物流项目中，可出租比例接近 65%，等于有接近三分之二还在找租户。

即便现在建设回到常态，供应释放的速度，对市场还是有些许压力。其中，体量达到 110 万平方英尺的 Alliance Westport 24 项目，预计将在 2026 年第一季度初完工，也增加了短期的可用空间。

休斯敦2025 年的施工启动量跃升至三年来新高，主要就是因为投机性开发。全年共有 2900 多万平方英尺 的工业空间破土动工，较 2024 年高出约50%，是自从 2022 年以来的最高水平。

目前，休斯顿仍有约 2700 万平方英尺的工业项目在建，其中约 75% 可供出租，主要集中在大型仓储和物流物业。

过去五年中，休斯顿 10 万平方英尺以上物流物业的库存规模已增长超过 30%。

在融资成本高、信贷严格的环境下，休斯顿的建设活动仍能推进的主要原因就是：租客充足。

因此，即便部分项目在完工时仍要面对较多的市场竞争，开发商还是继续启动大型投机型项目。

新增供应主要集中在休斯顿东南部、靠近休斯顿港（Port of Houston）的区域。截至 2026 年第一季度，East–Southeast Far 子市场的在建规模接近 600 万平方英尺。

项目包括：

两个项目目前均是出租状态。

休斯顿港作为全球规模最大的港口之一，沿 52 英里的航道运营八个公共码头，长期支撑大量进出口与物流活动，自然不断吸引新的仓储与物流设施在周边落地。

还有Beltway 8 环绕休斯顿的高速环线，连接主要港区与城市各物流节点，因此成为当前工业地产建设最集中的区域，多数在建项目都沿着其展开。