San Jose 工业地产成交量翻倍，空置率却创新高?

San Jose工业地产的租赁量高于平均水平，尤其是在 2025 年三季度，有多笔灵活型物业与物流企业的大额新租约。

但San Jose的工业地产空置率仍处高位，为什么？

San Jose 工业地产情况

数据显示，San Jose 全年租赁面积已达 480 万平方英尺，远高于 2024 年的 310 万平方英尺；单就第三季度，总租赁面积也有 170 万平方英尺，几乎是去年同期成交量的两倍，成交活跃度高。(costar.com)

也代表San Jose第三季度的成交量并非偶发，而是建立在全年工业地产需求改善的基础之上。

只是，工业地产成交量的回升并未减少市场的空置。相反，物流类物业空置率上升至 7.0%，甚至超过以往 10 年 的水平，十分矛盾。

空置仍高企的原因在于，整体需求虽然在恢复，但恢复的速度和方向，还无法完全吸收前期累积的供应。

而且，不同类型的工业物业表现不一：仓储、配送与制造用途的工业物业需求增长，优于以生命科学与科技研发为主的灵活型（Flex）物业。

因为大面积的工业物业仍持续吸引制造业租户。

而灵活型物业的需求仍不足，科技行业持续进行裁员与成本，削弱了企业对研发型空间的扩张意愿。

近几个月签署的工业物业租约中：

Therma LLC 在 650 N. King Road 承租 212,683 平方英尺，成交租金为 每平方英尺 19.80 美元，Triple Net
Electric Hydrogen 在 Zanker Road 承租 70,000 平方英尺，用于推进工业脱碳相关项目

而灵活型工业物业尽管整体需求偏弱，仍有个别大型研发的租约落地：

Carbon（3D 打印公司）在 1272 Borregas Ave. 承租 94,386 平方英尺，成交租金为每平方英尺 33 美元，Triple Net
Archer Aviation（电动飞机制造商）在San Jose北部 Tasman 3 项目内，承租 105,039 平方英尺 的研发空间

所以，制造与物流相关企业是San Jose地区工业地产的主要租户。

受到宏观因素影响。

一方面，关税影响着企业对制造与供应链布局的判断；另一方面，科技行业持续在裁员，研发型企业对空间扩张的需求不大。像硅谷整体的工业市场（包含 San Jose）在 2025 年第三季度显示空置率有所上升且高于历史均值，有着约 700 万平方英尺可租空间。

加上，美国失业率已上升至 4% 以上，企业整体决策都很谨慎。

不过，其实全美范围的工业地产在 Q3 2025 的租赁量都有显著增长（近 146 百万平方英尺）。

且一些拿得到资金的企业还在San Jose继续投钱，制造相关的新项目也没有停，真的需要厂房和仓库的公司还在进场。所以San Jose的工业地产只是恢复得慢，且较为集中。

预计2026 年上半年，San Jose工业地产的租赁活动也仍将维持在略高于平均的水平。