洛杉矶工业地产止跌！现在是最后窗口？
- CUPS Realty
- 2025年12月25日
- 讀畢需時 4 分鐘
洛杉矶工业地产市场在 2025 年年底趋于稳定，多个重要指标，诸如可用面积、新增租赁和退组的比例都不再恶化。
如今没有再出现大规模退租，市场吸收能力虽不算强劲，但至少能吸收一定新增的工业面积。
与2023 年到 2024 年间大量企业缩减仓库规模、提前解约、合并据点，导致市场累计回吐超过三千万平方英尺工业空间，相差甚大。
为何出现此转变？
关税导致进口商暂缓租赁决策
洛杉矶工业地产市场之所以转向，是因为关税政策在2025的多次调整与反复。
在关税走向尚未明确的阶段，部分规模较大的进口与分销企业放缓决策，对新增仓库租赁采观望态度，避免在成本结构稳定前许下长期承诺。企业更倾向在看清政策方向后再推进布局。
因此，当部分企业完成评估、重新启动布局，洛杉矶工业地产市场的交易活跃度也逐步恢复，工业租赁在年内后段反而明显回升。（apnews.com）
洛杉矶仓库租赁量与交易数量同步上升
2025 年的租赁回暖，是租赁面积与交易数量同时上行。
2025 年第三季度，新增租赁面积约 1,300 万平方英尺，接近历史高位。按目前的市场节奏，预计第四季度的新增租赁规模也将维持在此区间。截至目前，2025 年全年累计租赁面积已超过 4,000 万平方英尺，是近 4 年来最高，也已经非常接近 2020—2021 年期间、每年约 4,500 万平方英尺的历史高峰。
更值得关注的是，成交数量本身同步走高，市场签约节奏快，每个季度新签租约数量接近 1,000 笔。且全年签署的单笔面积在 25 万平方英尺以上的大型租约超过 10 笔，整体规模与 2024 年相当。看得出市场是因广泛需求复苏。
而2025 年已披露的最大几笔租约中，有多家中国企业背景的运输与仓储公司。比如US Elogistics 在 City of Industry 租赁接近 70 万平方英尺的仓库；Mission-Sino Investments 在 Pomona 接手超过 50 万平方英尺的空间；YS Express 则在 Commerce 租赁近 45 万平方英尺的面积。
洛杉矶工业地产市场在 2025 年下半年，出现具备规模的租赁需求。
洛杉矶工业地产空置上升周期结束
洛杉矶工业市场连续三年半可用面积持续上升的情况，已经在 2025 年年中结束。下半年，洛杉矶租赁成交的增长速度，开始超过可出租面积的新增速度。
2025 年年底洛杉矶工业地产的可用率稳定在略高于 8% 左右。
虽然当前水平高于长期平均值，但洛杉矶工业空间的可用率，仍是美国西海岸主要市场中最低的。相比其他西海岸市场大型物业需求走弱，洛杉矶地区去化压力更低。
主要是租赁活动恢复，带动了租户迁入规模回升。但由于迁入与迁出两端的面积规模接近，全年新增净吸纳量非常有限。
2025 年的净吸纳表现更接近于持平的状态。
洛杉矶工业地产优惠仍普遍
截至年底，洛杉矶工业市场上可出租空间的平均租金约为每平方英尺 1.43 美元。远低于此前超过每平方英尺 1.75 美元的高点。
2025年第四季度开始租金下跌的趋势已经放缓，没有继续明显下探的趋势。
好消息是仓库租赁的优惠仍是市场中的常态。为促成成交，业主在较长租约的谈判中，依然会提供数月免租期来提升吸引力。
整体来看，洛杉矶工业地产市场租金水平很可能已经接近这一轮周期的低位。
对工业地产租户/企业代表什么？
如果你是租户：
可以开始认真选仓、谈条件
难以等到价格再大跌
仍有租约的谈判空间
如果是持有仓库的业主：
市场已经有回暖趋势
短期内不适合强推涨租
关键在于稳住出租率
洛杉矶的租金在 2025 年下半年止跌，继续大幅下探的条件并不充分，所以再等半年，市场未必会更便宜。与其期待价格再降，不如关注市场是否有合适条件的仓库。
因为现在不少企业都在重新考虑租赁，位置好、条件成熟、可以马上进驻的仓库会率先被签走。拖延的风险主要在于可选仓库的质量下降。
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