嫌加州贵？了解下Portland仓库！
- CUPS Realty
- 2025年12月16日
- 讀畢需時 8 分鐘
一、Oregon Portland仓库市场概览
1. Portland（波特兰）地理位置与优势
Portland 在美国太平洋西北地区，凭借位在贯穿整个美国西岸的大运输通道5 号州际高速公路中段的位置，货车南来北往都会经过：
往北，可以一路到华盛顿州的西雅图
往南，可以一路进入加州，到萨克拉门托、旧金山，再往下延伸到洛杉矶
还有两条东西向主要高速：
84 号州际高速公路（I-84）：沿着哥伦比亚河向东延伸，能把货物送往爱达荷与更内陆的州
205 号州际高速公路（I-205）：是绕开市中心的高速，把 5 号高速的北段和南段直接接起来，重型卡车不必进入市区就能迅速开往华盛顿州 Vancouver 或往南的工业区
对仓储与物流企业来说：
5 号高速：负责大范围区域配送（西雅图—Portland—加州）
84 号高速：把货物向东推进至内陆州（爱达荷、犹他方向）
205 号高速：让卡车避开市区，减少延迟，提高运输效率
Portland 这个位置是南北大通道与东西大通道的交会点。
2. Portland 是河港城市，也有海运与铁路优势
除了高速公路，Portland 还是一个河港城市。港口系统叫 Port of Portland，管理三座海运码头与多个商业园区。
其中最重要的码头是 Terminal 6，占地大约 419 英亩，属于综合型货运码头，可以处理集装箱、滚装货与一般散杂货。Terminal 6 直接与铁路与后方堆场相连，让货物从船上卸下来后，可以立即转为铁路运输或卡车运输。
Portland 的港口虽然不在海边，但对企业来说照样能发挥港口功能。
对做仓储、分拨与物流企业来说，仓库选址在Portland，货物的运输方式更灵活，只靠卡车，也能切换到铁路或驳船，减少成本与时间。
3. Portland 的仓库主要集中在哪些区域？
Portland 的仓库主要集中在：
Rivergate／Columbia Corridor：沿着哥伦比亚河分布，是最典型的工业与物流带，靠近港口，也接近 5 号高速和 84 号高速
Airport Way：位于靠近机场的位置，适合进出空运货物或需要快速分拨的企业
Gresham／Troutdale：在城市东侧，紧贴 84 号高速，往内陆运输特别方便
Beaverton／Highway 217 与 Hillsboro：在城市往西的方向，靠近高科技园区，许多制造业、科技供应链企业会设置仓储或配套设施
另外，跨过哥伦比亚河就是华盛顿州的 Clark County（以 Vancouver 为主）。虽然已经是另外一个州，但因为和 Portland 的运输联系非常紧密，业内人士通常会把它和 Portland 放在同一个工业市场中谈论。
对企业来说，Portland 的仓库几乎都都紧靠主要高速、港口或机场，就是为了让运输路线更顺畅。
4. Portland仓库市场状况
（1）仓库选择多
Portland仓库的空置率：
2025 年 Q1 空置约 5.7%，Q2 约 5.6%，Q3 在 Cushman & Wakefield 的统计里约 6.2%。
但Portland仓库空置率上升到 6%–7%，不是因为退租。而是大量新建仓库在 2024–2025 集中完工。对企业来说，反而代表市场供给多，选址空间比过去更大。
（2）新建仓库多
2025 年 Portland 新仓库大量完工：
Q3 在建量：160 万平方英尺
Q2 一季就交付：210 万平方英尺
其中 63% 已预租，其余直接变成新的空仓
→ 2025 下半年到 2026 还会不断有新仓进入市场。
→ 扩仓、迁仓、开第二仓、找大面积仓，都有许多选择。
是过去十年少见的窗口。
（3）租金在涨，但条件比以前好谈
2025 Q2：0.91 美元／平方英尺／月
2025 Q3：0.93 美元／平方英尺／月
年增幅：7.1%
但不同区域价格差异大：
Rivergate（靠港区）：0.74 美元／月
Columbia Corridor／Airport Way：0.80–0.95 美元／月
Beaverton／Highway 217（科技区）：1.16 美元／月
虽然租金没有下降，但市场因为空置仓库多，不少业主原意给更多免租期、弹性的租期，甚至少一点的押金。
（4） 加州以外的选择
把Portland的仓库租金放到全美国比较：
全美平均租金：0.84 美元／月
Portland：0.93 美元／月
全美空置率：7.1%
Portland 空置率：6.2%
→ Portland 的租金不是最低，但比洛杉矶、长滩这些沿海城市便宜很多。
对跨境卖家、电商、海外仓、海外仓来说，仓库选址在Portland：
成本比加州沿海低
空仓比加州多
不会牺牲西岸配送速度
新建量足够，有更多条件好的新仓库
谈条件比以前容易
如果需要西岸仓，但觉得加州太贵或太满，Portland 是很实际、性价比最高的替代选项之一。
二、Portland 仓库租金与出租资源
1. Portland 仓库租金水平
据 Cushman & Wakefield 2025 年第二、三季Portland 仓库租金：
2025 Q2 平均租金：0.91 美元／平方英尺／月（NNN）
2025 Q3 平均租金：0.93 美元／平方英尺／月（NNN）
而Portland 不同区域的仓库租金差异也很大：
Rivergate（靠港区）：约 0.74 美元／平方英尺／月
Columbia Corridor／Airport Way：大多在 0.80–0.95 美元 区间
Beaverton／Highway 217（科技走廊）：约 1.16 美元／平方英尺／月（全区最高）
Portland 内部不同区域的仓库之间，租金可以相差约四到五成，靠近河港与重工业设施的区域租金相对较低，西侧靠近高科技产业带与高收入住宅区的走廊则明显偏高。
2. 与洛杉矶及全美工业市场的价格对比
2025 年第三季数据显示，全国工业平均要价约每年 10.10 美元／平方英尺，折合每月约 0.84 美元，空置率约 7.1%。
而洛杉矶仓库平均要价约每平方英尺每月 1.53 美元（NNN），虽比一年前下降约 10%，整体仍属于全美租金最高的一档。
比起来，Portland 平均要价约 0.90–0.93 美元／月，整体租金低于洛杉矶与全美工业地产市场。虽然并非全美最便宜的市场，但比加州沿海便宜许多；同时空置率低于全国平均，供应更稳。
3. 常见面积与库存结构
Portland 仓库库存中，既有大面积配送中心，也有大量中小型仓库。
市场数据反映出实际租赁区间最活跃在中型仓：
小于 50,000 平方英尺：大量存在，适合作为区域仓与前置仓
50,000–100,000 平方英尺：是 Portland 最常见的租赁段
100,000 平方英尺以上：多出现在 North／Northeast 及 Vancouver／Clark County 的新项目中
说明 Portland 工业市场并不是只有超大配送中心，也有足量适合作为区域仓、前置仓与城市周边配送仓使用的中小面积仓库。
目前在 Portland，如果企业想找：
10–5 万平方英尺的中小型仓库，市场上有一定数量的现有库存和转租机会
若需要 10 万平方英尺以上的大型仓库，新建项目集中在 North／Northeast 与 Clark County，可以找到净高、电力与装卸条件较新的设施
小面积、靠近城市的配送类仓库，则多分布在接近城市主干道与居民区周边的工业带
4. Portland 代表性租赁项目
2025 年也有不少大型企业入驻Portland仓库。
比如American Beverage Crafts 租下约10万平方英尺，用来存放和处理饮料类商品；也有企业承租了约6万多平方英尺，作为一般商品的仓储空间；Beynon Sports 则租了3万多平方英尺，用于体育设施材料与配件的储存与分销。
可以看出，Portland 的仓库用户主要来自零售业，作为区域分拨、库存前置或专业存放等用途。
如果企业也是需要库存管理、区域配送或电商相关供应链，Portland的市场结构也相对合适。
三、在 Portland 运营仓库
1. 企业为什么选择 Portland仓库？
（1）成本与位置的折中
在美国西岸几大港口相关仓库市场中，Portland 仓库租金明显低于洛杉矶与湾区，但仍拥有港口设施与完整公路网络，可以承担太平洋西北的区域分拨功能。以 2025 年数据对比也很直观：洛杉矶仓库要价约每平方英尺每月 1.53 美元，而 Portland仓库平均要价约 0.90–0.93 美元，两者差距接近三至四成。
对需要同时考量运价、仓租与人力综合成本的企业来说，Portland仍在西岸港口带、租金又明显低于加州的选项。
企业甚至可以考虑把部分库存从加州转出来，降低成本，并且保证配送范围仍能覆盖西北与西岸主要消费市场。
（2）人口与用工条件
2025 年 Portland 地区的就业人数约 130 万，失业率在 4.5%–4.8% 之间，与全美约 4.2%–4.3% 相近。区域经济中，贸易、运输、制造等产业仍占有重要比例。
用工环境相对稳定，有利于安排排班、维持运营，也比较容易做成本预测。
（3）库存与新建项目
目前Portland仓库的业主普遍采取维持租金、但提高免租期与租赁条件弹性的方式来消化新增供给。
现在仓库的选择多。如果企业想要找设备较新、净高高、电力足、配套好的大面积仓库，North、Northeast 和 Clark County 一带都有新项目可以看。如果预算更敏感，也可以在 Rivergate 或传统工业区找到租金更低、甚至是转租的仓库。
2. 哪些企业适合 Portland 仓库？
（1）区域分拨中心与第三方物流企业
Portland 位于 I-5 与 I-84 交汇处，同时拥有河港与铁路资源，业内都将其视为西北地区的物流与分拨枢纽，适合作为西北各州与内陆市场的中转仓与区域仓。
对第三方海外仓（3PL）与区域分拨中心运营方来说，完全可以让进口货在洛杉矶或奥克兰落地后，先以铁路或整车送到 Portland，再往俄勒冈、华盛顿、爱达荷、蒙大拿等州分拨；或把覆盖西北地区的库存放在 Portland，在这里处理区域的订单与补货需求。
这类企业通常需要 5 万至 30 万平方英尺不等的仓库面积，对净高、装卸门数量、场地面积以及靠近高速出入口等条件要求较高，而Portland仓库市场的新建库存上还有足够选择。
（2）电商与零售履约团队
Portland 的电商和零售相关租户占比一直不小，承租面积多在数万到十余万平方英尺之间。对电商品牌或提供履约服务的团队来说，这里的仓库常用于建立太平洋西北履约点，缩短对西北与内陆部分地区的配送时间，也能够减少跨州发货带来的运费压力。
例如，有些企业会把高客单价或需要特殊包装的商品放在 Portland 做贴标、打包或质检，再往其他州配送。对以订单处理和区域配送为核心的业务模式来说，Portland 既能控制成本，又能满足时效。
（3）配套制造与贸易型企业
Portland的仓库租户中，贸易、运输与制造相关企业一直占有相当比例。
这类企业通常不仅需要仓储空间，也需要能够进行轻加工、组装或配套处理的场地。例如电子零件、机械设备或建筑材料等贸易型企业，会在 Portland 设置仓库，用于存放进口货与本地采购的物料，并在仓内完成简单组装或配套流程；一些轻制造企业也会选择在此设点，利用具备较高电力、良好净高与可分割空间的仓库，建立前端生产或后端成品管理的作业区；为大型企业提供配套加工的供应商，则会把 Portland 作为接近客户的前置生产节点。
2025 年Portland交付的新建工业设施中，不少项目都提供了较高的电力容量、良好的空间条件以及较新的装卸配置，能同时满足“仓储＋轻制造”的需求。
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