在高利率仍居高不下的2025年，地产投资人的资金都流入何处？当传统商业地产和住宅市场的回报率被利率压缩，有两类资产却逆势吸金——数据中心与冷链仓储，在资金趋紧的环境下持续吸引机构投资者。据美国银行报告显示，截至2025年6月，美国数据中心建设支出已达到年化400亿美元，比去年同期激增约30%，创下历史新高。与此同时，美国的冷冻仓库市场的年复合增长率更是被预计将高达12.7%。 数据中心与冷链仓储的吸引力：抗通胀。成为工业地产中最受资本青睐的新兴类别，它们的共同特点是：租约周期长、现金流稳定、抗通胀能力强。当写字楼、零售地产因为融资成本上升而收益受限时，数据中心和冷冻仓库反而表现出强韧性。数据中心承载AI与云计算的基础设施，亚马逊、微软、谷歌、Meta等巨头竞相扩建；冷链仓储支撑食品、生鲜与医药供应链，长期且稳固的租约结构提升融资可得性。两者共同点：需求持续、资金实力雄厚、换租频率低。 高利率时代的投资策略：稳定现金流与资本结构成关键。过去两年全球经历快速加息，高利率短期内难以逆转，投资人更重视现金流与抗风险。项目收益受资本结构影响显著，股债比例与融资成本决定净回报。CBRE指出，欧洲数据中心融资出现资产证券化与联合投资，分担建设成本、缓解资金压力；冷链项目亦采用类似杠杆模式，前提是现金流稳定。 对租户与投资人的要点：长租约可降低融资成本并提升银行信任度，但需权衡技术更新与灵活性。投资端常以合资开发、预售/预租锁定现金流，并通过固定利率贷款与税盾优化回报。对新进入者而言，并购与合作更稳健：直接开发门槛高、周期长且管理复杂；并购现有资产或与成熟运营商合资更可控。Lineage Logistics即通过持续并购做大规模，亦有开发商与科技或零售巨头签订长期租约共同投资，降低开发风险。 结论：在高利率环境下，数据中心与冷链仓储兼具稳定性、耐久性与抗通胀，契合机构资本对稳健收益的偏好。
