Zoox接连扩张，现在是租仓库好时机？
在美国，先进制造业、机器人和AI企业的迅速发展，正在推动工业空间需求增加。
近日，亚马逊旗下的自动驾驶公司Zoox就在在加州租下超过35万平方英尺的工业物业，扩大自动驾驶出租车业务。
企业纷纷扩大在美国业务的趋势，让工业地产的租赁需求发生什么变化？对计划租仓库、建厂，或正在寻找新空间的企业有什么影响？
亚马逊Zoox租下加州35万尺物业
近两年，亚马逊旗下的自动驾驶公司Zoox陆续在加州海沃德（Hayward）租用工业物业。
公司去年启用了一座自动驾驶出租车工厂，计划每年生产约1万辆车。今年早些时候，Zoox又在工厂附近租下一处约3.4万尺的车辆转运设施；最近再次租下两栋相邻的工业建筑，总面积超过35万尺，为扩大的车队提供空间。（CoStar News）
这种制造企业连续在相邻地点租赁工业空间的情况不少。国防科技公司Anduril今年也在加州Tustin先后租下两栋工业建筑，计划集中存放货物，支持总部附近和其他物业的物流作业。（ocbj.com）
因为制造企业扩大生产时，还会需要场地存放零部件、周转货物和安排运输。
美国工业地产需求回升
Zoox 的扩张，正逢美国工业地产市场全面回暖。2026 年第三季度美国工业地产净吸纳量达到 7,660 万平方英尺，创 2023 年以来新高，全国空置率也降至 6.8%。
目前美国工业地产市场已连续两个季度出现需求大于新增供应的状况，部分地区的可出租物业开始变少。
推动租赁的因素包括美国本土制造业扩张、企业将物流业务交给海外仓服务商，以及先进制造和数据中心相关产业的发展。（美国制造业企业的租赁活动同比增长27%，海外仓企业增长19%。）
对准备租仓库或厂房的企业有什么影响？
1. 市场上符合现代生产需求的厂房和仓库减少
先进制造企业增多，市场对工业物业的配置要求也有所提高。新型的物业较能够满足自动化仓储和设备的安装条件。比如制造业看重电力容量，海外仓和电商注重仓库层高、高台数量以及自动化分拣设备。对仓库条件有硬性要求的企业，提前开始寻找会更加保险。
2. 老旧仓库有更多租赁谈判空间
由于先进制造企业普遍偏好新建筑，不少租户正在搬离旧设施、转向配置更完善的新仓库。为留住原租户或吸引新客户，老旧仓库业主开始愿意提供更长的免租期，甚至承担部分改造费用。
这对需求较基础的普通仓储企业反而是个机会。如果企业只从事常规的纸箱存储、人工拣货和配送，不需要大型自动化设备，只要现有仓库的净高、高台和运输条件达标，完全可以考虑性价比更高的旧仓库，并借机与业主协商补贴和更优惠、灵活的租约。
3. 不同城市的工业地产租赁情况仍有差异
先进制造企业在美国扩张，会优先考虑已经具备相关产业基础的地区。
例如，Zoox选择继续在Hayward扩张正是因为Hayward政府近年来简化许可审批及提供激励措施，且当地靠近湾区技术人才、零部件供应商和现有制造设施。
不过，即便是同一片产业集中的区域，不同城市之间的租赁成本和物业供应也有很大悬殊。比如Hayward工业物业平均租金要价约为每平方英尺每月1.4美元，而邻近的Fremont/Newark地区则要大约1.7美元。（Kidder Mathews）
因此，除了根据建筑自身的配置和用途进行评估外，企业在选址时可以先确定一个可接受的运输辐射范围，再横向比较周边几个城市的厂房和仓库。
如今租仓库谈判，除了租金还能争取什么？
不同地点和物业类型的谈判空间有差异。
约67%的受访企业表示，未来三年将有超过四分之一的租约到期。到时大量租约陆续进入续租或重新谈判阶段，可能促使业主提供更有吸引力的条件。（CBRE）
未来如果制造业继续扩大在美国的生产规模，其带动的零部件供应、仓储运输及配套服务需求，也将成为观察美国工业地产市场的重要方向。
美国工业物业的需求不断变化，企业找仓库也不能只看面积和报价。美国客博士商业地产服务在美经营的企业多年，协助超过百家企业完成商业地产交易。
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