工业地产第一季度市场报告（洛杉矶县）

概要

过去两年，洛杉矶工业地产空置率增速与全美平均水平持平，但其驱动因素与全国不同：全美空置率上升源于新增供应，而洛杉矶则因入驻率收缩所致，当前入驻率已低于疫情前水平。截至2024年底，净吸纳量连续11个季度呈现负值，投机性开发项目交付时处于空置状态。空置率从2022年初的历史低点1.7%升至2025年第一季度的6.0%。自2023年以来竣工的近1100万平方英尺新工业地产中，约37%仍处于空置。过去一年的净吸纳量受多重因素拖累，包括物流租户缩减规模、零售商破产关闭仓库以及部分制造商停产。

与港口活动相关的区域（如弗农(Vernon)、康默斯(Commerce)和工业市(City of Industry)）空置率增幅最大。进入2025年，部分物流租户持续缩减规模，腾退老旧低效的仓储设施。2024年夏季之前，南加州双子港的进口量始终未达到2021-22年的峰值水平。

目前在建的500万平方英尺空间中超80%处于待租状态，其中大部分交付时可能空置，但过时建筑的持续拆除将抑制净供应增长。净吸纳量已现改善迹象，预计2025年上将重返正值，空置率不会显著上升。市场平均租金较2023年峰值下跌近20%，业主还加大优惠力度吸引租客。若租户需求持续改善，2025年租金或迎来拐点，但仍存风险：更高关税虽长期刺激本土制造业回流，但短期内将影响洛杉矶港口进口贸易；高利率导致住房销售疲软，加之实体零售商破产潮加剧，可能压制2025年租户需求，延长租金下行周期。

地产租赁

洛杉矶县的净吸收量, 净交付量 & 空置率走势图表

进入2025年，洛杉矶工业地产市场仍面临持续的空置压力。2024年第四季度，租赁规模再度缩减400万平方英尺，全年累计减少超1400万平方英尺，与2023年的损失规模相当。近三年的市场低迷期累计腾退面积达3400万平方英尺，相当于总库存量的3.5%。这一现象主要源于2023年企业普遍削减库存，同时南加州地区进口量直至2024年年中仍显著低于2020-2021年中期的高位水平。

与港口活动紧密关联的物流主导型子市场受影响最为严重，包括弗农(Vernon)、康默斯(Commerce)、圣菲斯普林斯(Santa Fe Springs)/拉米拉达(La Mirada)、卡森(Carson)和工业市(City of Industry)等区域。截至2025年第一季度，全市场空置率已攀升至6.0%，其中物流类仓储（含仓库及配送中心）空置率达6.6%，创历史新高；弹性建筑空置率为6.7%，略低于十年前的峰值；以厂房为主的专用建筑空置率为4.2%，较历史高点低约100个基点。受物流租户缩减规模影响，25万至50万平方英尺区间的物业空置率飙升近8%，为各类型中最高；5万平方英尺以下的小型物业需求相对稳定，空置率虽增长但仍维持在4%左右的低位。

市场转机正在显现：2024年美国企业库存收缩态势缓解，南加州进口量回升开始带动租户需求回暖。2025年第一季度初步数据显示，因成本压力导致的租户加速退租趋势已减弱。需求端改善或推动市场空置率在未来一年迎来拐点。

租金

洛杉矶县的租金/平方英尺走势图表

自2023年年中以来，由于需求萎缩和空置率上升，洛杉矶工业地产的租金水平显著下降。加权平均租金较峰值下跌约20%。与此同时，几年前几乎不存在的租金优惠条款如今更加普遍，部分业主在五年期租约中提供四到五个月的免租期。市场参与者指出，根据建筑类型、面积、年代和地段的不同，实际租金降幅最高可达30%。

虽然租金优惠力度加大且租金持续下跌的趋势将延续至2025年，但预计2026年起租金将恢复增长，原因是需求回升和竣工量放缓将抑制空置率进一步攀升。目前洛杉矶多数主要子市场的租金较2023年峰值下跌25%-35%，其中临近港口的南湾地区（如长滩(Long Beach)和卡森(Carson)）租金下跌约20%，从平均每月每平方英尺2美元降至1.50-1.75美元区间。距离港口较远的周边子市场（如圣费尔南多谷(San Fernando)、圣盖博谷(San Gabriel Valley)和西区(Westside)）租金跌幅相对温和。特别值得注意的是，工业市(City of Industry)和圣盖博谷(San Gabriel Valley)上游地区新建的高标准工业建筑有效缓解了这些区域平均租金的下跌幅度。

尽管工业租户面临更多选择且议价能力随市场租金下降而增强，但大多数租约到期的租户仍将面临显著涨租——当前市场租金仍比五年前高出30%以上。这种看似矛盾的现象反映出，虽然近期租金回调明显，但长期来看洛杉矶工业地产仍保持着较高的价值基准。

洛杉矶县租金增长率走势图表

地产建设

洛杉矶县作为土地价值高昂且开发政策严格的填充型市场，工业地产开发已向邻近的内陆帝国区域转移。过去十年间，该地区新增工业地产占比不足5%，远低于全美17%的平均水平。尽管十年内累计交付4900万平方英尺的新建面积，但同时有3280万平方英尺的老旧建筑被拆除，导致净供应量增长不足1%。

供应短缺曾促使租户在几年前预租尚未竣工的投机性开发项目，但2024年随着需求减弱，更多新建项目面临交付即空置的困境。当前在建面积已从开发周期峰值800万平方英尺降至2025年第一季度的500万平方英尺，过去三年建设活动总体保持稳定但呈递减趋势。

尽管市场空置率攀升且租金收益下滑，开发商仍在2024年启动新项目，看好港口周边现代高标准仓储设施的长期发展。

值得注意的是，在建项目对空置率的推升作用明显。除投机性开发项目仅25%实现预租，新增供应集中在中型建筑领域。

洛杉矶县2025年第一季度在建地产

地产买卖

洛杉矶县销售量 & 每平方英尺销售价格走势图表

过去三年间，洛杉矶工业地产市场的投资格局发生显著变化，机构投资者和房地产信托基金（REITs）受该地区租金增长潜力和高准入门槛吸引，收购交易占比从过去十年的30%提升至40%。与此同时，自用收购比例从16%降至11%，私人投资者和私募基金的份额也有所缩减，目前占买方市场的不足50%。从所有权结构来看，过去十年私人业主和自用买家呈现净减持态势，而机构投资者和REITs持续扩大市场份额。

市场交易规模受多重因素影响呈现持续收缩态势，高融资成本、市场基本面疲软以及针对500万美元以上交易新出台的ULA转让税政策，共同导致年度成交额从2022年94亿美元的历史峰值降至2023年的52亿美元，2024年进一步下滑至42亿美元。当前估值体系承受双重压力：一方面市场租金下行带来直接影响，另一方面资本化率上升对定价产生更显著冲击，平均资本化率已上升约150个基点至5.5%-6%区间。

从大宗交易数据来看，2024年机构级（超1000万美元）物流仓储物业的中位成交价维持在330美元/平方英尺左右，虽较2023年微升，但较2022年峰值仍下跌逾10%，反映出市场仍处于调整周期。

洛杉矶县过去12个月销售数据

📍 延伸阅读：

本系列同步整理南加州核心工业地产区域之一的【2025年Q1内陆帝国工业市场报告】，两地的供需、租金与空置率变化值得交叉参考。