工业地产第一季度市场报告

概要

2024年第四季度，内陆帝国工业地产空置率在持续两年多的飙升后首次回落，净吸纳量反弹至500万平方英尺，截至2025年第一季度，空置率为7.8%，仍高于全美平均水平。

新供应激增持续推高空置率——2023年以来共交付6000万平方英尺工业空间，其中逾30%仍待租赁。过去12个月净吸纳量仅1020万平方英尺，显著低于此前十年的平均水平。

消费支出回升带动市场需求回暖，推动长滩及洛杉矶港口进口量在2024年下半年重回2021-2022年峰值水平。2024年工业租赁量创5000万平方英尺纪录，但第四季度未能延续二三季度的强劲势头。不过当季租赁量仍足以抵消新增挂牌地产，终结了持续多年的供应量上涨趋势（当前可用率约11.4%）。

租户活动与经济指标改善预示未来季度净吸纳量将转正。2023年中以来的新开工项目锐减或使2025年供应增速放缓，但老旧建筑空置及部分在建投机项目（当前在建1450万平方英尺，仅25%预租）可能推高市场空置率，预计总供应量将增长1.8%。

租金方面，空置率上升叠加大量折扣转租空间（占可用总量20%）冲击，平均要价已下跌近20%。房东普遍提供免租期等优惠，尤其针对5年以上大租约。但考虑到2025年新增供应有限及近期租赁回暖信号，租金或将在年内迎来上涨。

地产租赁

内陆帝国的净吸收量, 净交付量 & 空置率走势图表

随着南加州港口进口量回升和零售商品销售增长，工业地产租赁需求正逐步增强。2024年新租赁量创下5000万平方英尺的历史纪录，其中上半年亚马逊三个超百万平方英尺的仓储交易成为主要驱动力，但租赁活动主要集中在第二和第三季度。2024年第四季度净吸纳量因租户入住新建物业再次转正，但同期老旧建筑持续流失租户——2023年前竣工的老旧物业在过去一年净流失1200万平方英尺租户，空置率突破6%。

不同面积的物业空置率呈现显著分化：25-50万平方英尺规格物业因租户缩减和投机性开发影响，当前空置率高达20%；10-25万平方英尺规格空置率从16%回落至13%；5-10万平方英尺规格维持在11%；5万平方英尺以下小型物业需求坚挺，空置率仅7%；超50万平方英尺大型配送中心空置率约10%。截至2025年第一季度，整体空置率达7.8%，接近2010年代初水平。但随着2023年中以来新开工项目锐减，2025年下半年空置率或现收缩。若洛杉矶港口进口增长推动吸纳量回归常态，现有空置空间有望快速被新租户填补。

租金

内陆帝国的租金/平方英尺走势图表

由于空置率上升以及大量折扣转租地产空间涌入市场，内陆帝国工业地产租金持续下滑。加权平均要价较峰值水平已下跌约19%，而考虑到业主提供的优惠条件（如免租期），实际租金降幅可达25%，具体取决于区位、面积和建筑年代，其中东部市场租金跌幅更为显著。

转租空间目前占市场总供应量的20%，其租金较直租空间低20%以上，进一步压低整体租金水平。

市场整体平均租金为13.30美元/平方英尺/年，仍比全美平均水平高20%，而25万平方英尺以上的大型物流地产租金溢价超50%，通常在12-15美元/平方英尺/年之间。

尽管租金短期承压，但长期来看市场仍具韧性。当前租金虽较一年前下跌，但相比五年前仍高出30%，较七年前上涨70%，过去十年累计涨幅超100%。随着2025年新增供应放缓及需求回升，预计空置率将再度下降，租金或在2026年前重启上涨趋势。租约到期的租户仍可能面临显著涨租，因过去十年市场租金年均涨幅基本维持在5%以上。

内陆帝国租金增长率走势图表

地产建设

内陆帝国工业地产建设规模在经历前期扩张后已显著收缩。截至2025年第一季度，该地区在建工业面积已降至1450万平方英尺，较2022年4500万平方英尺的历史峰值大幅缩减。这一下滑趋势预计将在2025年持续。2024年新开工面积仅为920万平方英尺，创下数十年来最低纪录，这主要受到租赁市场前景疲软、租金增长乏力以及金融机构收紧贷款标准等多重因素影响。

从全国范围来看，内陆帝国仍然是工业地产建设规模最大的区域之一。当前在建项目将使该地区工业地产存量增长1.8%，略高于全国1.5%的平均水平。然而与全国超50%的预租率相比，该地区在建项目的预租率不足30%，反映出开发商面临更大的市场风险。市场呈现明显分化特征：现代化大型物流地产需求旺盛，相比之下，中型仓储地产市场表现较为疲软，50万至100万平方英尺规格的项目空置率已上升至13%，而10万至50万平方英尺规格的项目预租活动几乎停滞，2023至2024年间竣工的同类项目中约半数仍处于空置状态。

从地理分布来看，工业开发活动仍集中在安大略(Ontario)、库卡蒙格牧场(Rancho Cucamonga)等临近洛杉矶的机场区子市场，这些区域凭借优越的交通和港口铁路连接持续吸引投资。但中型仓储项目的开发已向东南方向扩展至诺科(Norco)、科罗纳(Corona)等城市。在政策层面，雷德兰兹(Redlands)等城市延续了工业开发暂停令，博蒙特(Beaumont)、莫雷诺谷(Moreno Valley)等地政府近期也频频否决工业用地开发申请，反映出当地居民对工业开发的抵触情绪日益强烈，这可能在未来较长时间内制约该地区的工业地产供应增长。

内陆帝国2025年第一季度在建地产

地产买卖

内陆帝国销售量 & 每平方英尺销售价格走势图表

内陆帝国工业地产凭借强劲的历史租金增长、现代化的物流地产储备以及优质租户基础，持续吸引机构投资者和海外资本。2024年，Stockbridge、Sun Life、黑石和EQT成为该地区最活跃的收购方。然而受融资成本上升和市场基本面走弱影响，交易规模从2022年100亿美元的历史峰值持续下滑，2023年降至50亿美元，2024年进一步收缩至略超30亿美元。

资本化率显著攀升，超千万美元物流资产交易的平均资本化率较2021-2022年的4%水平上升约150个基点，目前处于5.5%左右区间。

价格下行压力显著，近二十年开发的25万平方英尺以上单租户物流地产平均成交单价从2022年的300美元/平方英尺跌至2023年的208美元/平方英尺。近年来投资者更注重长期总回报而非即时收益。短期来看，空置率攀升使租金承压，价格风险偏向下行；但中期随着新增供应逐步消化，市场前景将趋于乐观。

内陆帝国过去12个月销售数据

📍 延伸阅读：

本系列同步整理南加州核心工业地产区域之一的【2025年Q1洛杉矶县工业市场报告】，两地的供需、租金与空置率变化值得交叉参考。