美国工业地产爆发！成交暴涨51%，美国办公楼也回暖了？

CUPS Realty
19小时前
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夜晚，现代建筑物外观，旁边有空旷停车场。橙色背景上显示文字：“美国工业地产爆发！成交暴涨51%”。

美国整体经济依旧充满不确定性——贸易政策反复、就业增长放缓，甚至有经济减速的担忧。

但在这样的背景下，达拉斯–沃斯堡的商业地产却逆势上扬——截至年中，成交总额达到 380 亿美元，同比大增 51%。

对投资人而言，这是市场走出低谷的信号，也是一个重新评估美国工业地产与美国办公楼投资的时刻。

究竟哪些板块能带来稳健现金流，值得长期持有？哪些领域风险更高，需要谨慎选择？

美国工业地产：售后回租带动新一轮成交

虽然工业板块的成交量还没恢复到前几年的峰值，但在全美主要市场里，美国工业地产依然表现突出。

自 2024 年初以来，市场空置率一直维持在 9% 以上，租金增长放缓，让不少业主开始考虑出售。因此，售后回租（sale-leaseback） 也成了 2025 年推动交易的主要方式。

在美国工业地产交易中，售后回租指的是企业把物业卖给投资人，再租回来继续使用。这样企业既能把沉淀的资金拿出来扩展业务，又不用搬离场地；投资人则直接获得带长期租约的优质资产，现金流稳定。像日产（Nissan） 就在今年 4 月，把一批工业物业以 3.43 亿美元卖给 摩根士丹利 和 North Haven Net REIT，并签订长期租约，用回笼的资金继续扩展业务。

如今美国工业地产的价值更倾向于带来稳定现金流。

多户住宅：资金持续加码，但租金复苏要等 2026

当前，多户住宅依然是达拉斯–沃斯堡市场里最吸金的板块。

过去一年资本仍不断涌入，成交额达到 106 亿美元，同比大涨 58%。不过，买家最偏好的，是新建于富裕郊区的项目，因为住在这些区域的人收入更高，租房需求更稳定。

相比之下，中低档社区的公寓项目就显得吃力，资金进入意愿不强，甚至可能有投资风险。

典型的例子是 AvalonBay。今年四月，它花了 4.31 亿美元，从 BSR REIT 手里一次性收购了六个项目，总共 1,844 套住房，其中大多数都在 Frisco 和 Allen 这类北达拉斯的富裕社区。

机构投资人的思路就是：钱要投在有消费力、租金更稳的区域。

不过，需要注意的是，虽然市场的供应过剩正在慢慢消化，需求也撑得住，但租金的真正回升预计要到 2026 年中才会到来。现在投多户住宅，短期内别指望马上看到租金涨幅，但从长期来看，它仍然是资本认可的选择。

美国办公楼：明星资产创纪录，机会型标的受关注

尽管融资环境紧张，美国办公楼市场仍在逐步解冻。过去一年成交额达到 43 亿美元，同比增长 14%。但市场分化的趋势也很明显。

近期，Cousins Properties 斥资 2.18 亿美元收购 The Link at Uptown。这笔交易的单价达到 747 美元/平方英尺，刷新了 2020 年以来的纪录。因为该大楼的出租率高达 97%，租户包括多家全国性企业。代表对于地段优越、租户稳定的美国办公楼，市场仍然愿意支付溢价。

与此同时，也有投资人选择了另一种策略。Bradford Cos. 以 2000 万美元收购了 Uptown Tower，这栋楼目前的出租率只有 51%。买家计划再投入 1000 万美元进行翻新、设施改善，从而提高出租率。说明即便是空置率较高的资产，只要位置合适，也有机会通过改造来提升收益。

美国办公楼市场中，保守型资金会继续追逐像 The Link 这样能够代表市场信心的热门物业，进取型资金则会利用低价买入、后期改造的方式寻找成长空间。

零售：私人资金主导，超市和生活服务仍受追捧

相比美国工业地产和美国办公楼，零售板块的资本交易在 2025 年显得比较冷清，但一个重要特点是：私人买家占比高达 75%：

Partners Opportunity Fund V 收购了达拉斯的 Kessler Hills Shopping Center，面积 12 万平方英尺，成交价 1,750 万美元，几乎满租；
Curbline Properties 出手 4,190 万美元买下 Mockingbird Central Plaza，该项目出租率高达 98%；
Pioneer Plaza 则作为投资组合的一部分成交，总价 7,590 万美元，其中包含多个超市主力的购物中心，以及 Dutch Bros Coffee 等生活服务类零售。