美国工业地产市场冷却，拉雷多为什么加速扩建？

在2025年全美工业地产开发整体放缓的大环境中，拉雷多今年Q1空置率仅3.8%，远低于全美7.0%—7.3%区间。

为何拉雷多的工业用地正加速扩建、逆势上扬，依然维持着旺盛的建设热潮？

在建规模对比：全美 vs. 拉雷多工业用地

从全国来看，整体市场面临利率高企、关税上升以及需求疲软等多重压力，工业地产的开发节奏明显放缓。

截至今年第二季度，全美在建工业空间总量降至3亿平方英尺，相比去年同期的3.83亿平方英尺大幅减少。

但拉雷多过去一年反而迎来本世纪20年代以来，第二轮建设高峰。本来2024年6月底，拉雷多在建的工业面积仅有320万平方英尺，到了2025年同期，该数据已飙升至1130万平方英尺，年增幅高达247%。这一轮拉雷多工业用地的扩建，已经成为全美市场最特殊的逆周期现象。

重点在建项目分布

从项目分布来看，建设主要集中在市中心以北。最大项目之一是占地120万平方英尺的Killam East工业园。同时，还有11栋建筑正在施工，单体面积普遍在40万到55万平方英尺之间，代表性项目包括Pinnacle物流中心、Port Laredo贸易中心一号楼，以及Port Grande。（costar.com）

空置率与开发商押注

其实约85%的在建面积尚未签约租赁。

而开发商仍积极投入，是因为他们普遍认为，当前美国与主要贸易伙伴关系趋紧，反而将促使越来越多制造业和物流企业选择将供应链转向墨西哥北部和拉雷多口岸附近，带来新的增长机会。

关税政策带来的窗口

尽管美国针对墨西哥的进口商品征收25%关税，但实际仍存在诸多例外，部分产品的关税可降至10%，甚至完全免税。相较之下，针对中国的关税打击才更为全面且严厉。

也正因此，市场看好近岸外包（nearshoring）趋势。作为泛美公路（Pan-American Highway）核心节点、美国最大的陆路口岸，拉雷多顺理成章成为最大赢家，工业地产投资热潮持续升温。

阅读更多地产相关：《新泽西工业仓库空置率飙升，市场节奏失控？》