工业地产第三季度市场报告（洛杉矶县）

概要

洛杉矶工业地产市场在2025年第三季度持续走弱，空置率上升至6.5%，相较2022年初的1.7%历史低点已显著攀高。推动这一变化的关键并非新增供应过多，而是租户数量减少所致。疫情过后，人口流失、全国性零售商破产，以及高利率抑制家居消费需求，共同削弱了市场的租赁吸纳力。

过去一年，净吸纳量持续为负，全年达-490万平方英尺，反映物流企业缩减面积与部分制造商倒闭对市场的冲击。与此同时，自2023年以来完工的新建项目中，约400万平方英尺仍未被租出，占比约三成。弗农、商业市与工业市等靠近港口的区域受关税波动影响最为明显，进口不稳带来的风险进一步放大了空置压力。

通胀侵蚀消费能力，零售端破产风险上升，使市场承压。然而，2025年第三季度的新增租赁量却创下新高，显示仍有部分需求回流，为市场提供一定支撑。建设活动也维持在相对可控范围，目前在建面积约410万平方英尺。若零售需求能保持稳健，空置率上升幅度将有限，并有望在2026年中期触顶。

在价格层面，租金要价较2023年高点下跌近两成。为了稳定租户，房东普遍提供免租期与灵活谈判条件。若租赁势头延续，租金可能在来年迎来反转，但其恢复速度仍取决于关税环境及零售市场表现。

地产租赁

• 累计空置超3000万平方英尺，调整仍在延续

 过去四年净空置总面积超过3000万平方英尺，占库存3%以上。2023年新增空置1600万平方英尺，2024年再增1400万平方英尺，截至2025年第三季度空置率升至6.5%。

• 港口导向型子市场下滑最明显

 受人口下滑和进口萎缩影响，弗农、商业市、卡森等区域受损最重。物流仓储空置率升至7.2%，厂房空置率达7.3%，25万至50万平方英尺的大型物业冲击尤为严重。

• 新增租赁创纪录但难抵供应压力

 尽管第三季度新增租赁量创历史新高，但随着新建投机项目陆续交付，空置率仍可能继续上升。若未来净吸纳量转正，且供应受限，市场有望在2026年迎来转折。

租金

• 租金连续下滑但跌势放缓

自2023年中以来，租金持续下降，加权平均要价较峰值跌逾20%。同比跌幅从一年前的14%收窄至6%，显示市场逐步接近底部。

• 房东让利普遍，有效租金降幅可达30%

租赁优惠普及，部分房东在五年期租约中提供数月免租期。依据建筑条件与区位差异，有效租金降幅最高可达30%。

• 南湾地区租金跌幅最大

靠近港口的南湾区域（长滩、卡森）要价从每平方英尺$2.00降至$1.50–$1.75区间。

• 内陆与北部区域跌幅较缓

圣费尔南多谷、圣盖博谷和西区跌幅相对温和。工业市与上圣盖博谷的新建项目因具备溢价，支撑了当地平均租金。

• 长期仍高于五年前30%

虽然租户拥有更强谈判力，但续租时仍面临上涨压力。目前整体租金水平仍较五年前高出约30%。

地产建设

• 土地与分区限制压制新建项目

洛杉矶县土地成本高、分区严格，大规模开发向内陆帝国转移。过去十年新增5030万平方英尺供应被3350万平方英尺拆除抵消，净增长不足2%。

• 在建量下降，仅20%实现预租

建筑活动自高峰期的800万平方英尺降至410万平方英尺，在建项目预租率仅20%，远低于全国平均。

• 新项目竣工空置率高，中型物业压力最大

自2022年以来，中型工业建筑竣工40栋，空置率超25%，其中10栋仍完全待租。

• 港口区现代化需求支撑新案启动

尽管空置率上升，港口周边仍缺乏具备层高与电力条件的现代化仓储设施，成为新项目启动的主要动力。

地产买卖

• 机构收购放缓，用户比重上升

受租金增长与高进入门槛吸引，机构投资者与REIT在过去三年占收购量约35%，自用型买家占比提升至20%以上。

• 资金角色逆转，机构转为净卖方

自2022年起，私人业主与用户持续净买入，机构投资者转为净卖家，资金流向出现结构性调整。

• 高成本与税制压制交易规模

资本成本上升、市场基本面转弱及500万美元以上交易的新转让税，使总成交额自2022年高峰的100亿美元降至2024年的40亿美元，2025年略有回升。

• 估值下修，资本化率扩大

资本化率扩大约150个基点至5%–6%，2025年大型物流建筑中位价约316美元/平方英尺，较2022年下跌约15%。

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