工业地产第二季度市场报告（洛杉矶县）

概要

2025年第二季度，洛杉矶工业地产的空置率上升至6.3%，已与全国平均持平，但其上升原因与全美趋势不同。全国的空置率多由新建供应增加所致，而洛杉矶则是由于入住率持续下降所推动，目前的实际入住率甚至仍低于疫情前的水平。尽管2025年第一季度净吸纳量曾短暂转正，结束了连续11个季度的下滑趋势，但最新数据显示，第二季度吸纳量已重新转为负值。

更值得注意的是，市场上仍有部分投机性开发项目正在陆续完工，带来额外空置空间，进一步压缩了租仓市场的整体稳定性。

• 港口周边区域首当其冲，功能老旧仓库面临淘汰

从区域来看，空置率的攀升在倚赖港口的城市最为显著。弗农（Vernon）、科默斯（Commerce）和工业市（City of Industry）等物流重镇，由于设施老化、功能过时，租户正在逐步撤出这些空间，形成集中释出的空仓潮。

尽管南加州港口近期已回升至2021至2022年进口高峰的运量水准，但新的中美关税政策带来新的风险冲击。5月份进口量出现明显下滑，若贸易限制持续存在，将进一步削弱港口相关需求，进而波及整个洛杉矶仓库市场。

• 消费压力与租赁波动并存，市场进入过渡期

通胀带来的实际收入缩水，正逐渐压抑消费支出，零售订单因此减少，也影响到仓储需求和租仓意愿。虽然2025年第二季度的租赁活动曾短暂反弹，新增租约面积达1200万平方英尺，创下自2021年以来新高，主要是企业在关税实施前抢先进口商品所致，但这股租仓热潮并不持久。

随着退租速度加快，新挂牌库存持续高于成交量，市场上的可用空间快速增加，使整体供需关系更加紧张。

• 在建与拆除并行，市场走势仍不明朗

目前洛杉矶市场上约有610万平方英尺的仓库正在建设，其中超过75%的面积仍待出租，部分项目可能将在交付时以空置状态入市。不过，老旧物业的持续拆除有望限制新增净供应，从而在一定程度上抑制空置率的进一步上扬。

• 租金压力未除，需求回稳前仍存多重风险

截至目前，洛杉矶仓库的租金要价已较2023年的高点下跌近20%。尽管若整体需求不再恶化，市场租金可能于2025年底趋稳，但高利率环境尚未缓解，加之房市疲软、零售企业破产潮等负面因素，仍可能持续抑制租仓需求，令租金恢复陷入延迟。

此外，关税政策虽可能在中长期支持本土制造业发展，但短期内对港口驱动的贸易将构成干扰，使洛杉矶仓库市场的复苏路径更加不确定。

地产租赁

• 空置率攀升，港口依赖区域首当其冲

洛杉矶工业地产市场正持续面临入住率下滑的困境。造成当前疲软局面的主因，是企业主动减少库存，加上进口量持续低迷。尤其是南加州港口的进口数据，在2024年中以前始终未能回到2020至2021年间的高峰，今年5月更再次下探，使一系列依赖港口运输的子市场首当其冲，包括弗农（Vernon）、科默斯（Commerce）、圣菲斯普林斯/拉米拉达（Santa Fe Springs / La Mirada）、卡森（Carson）及工业市（City of Industry）等地都出现了显著的需求下滑。此外，洛杉矶人口在经历连续数年的流失后，直到2024年才开始趋于稳定，也进一步压制了租仓需求。

• 物流仓库空置率创新高，租仓行情明显分化

截至2025年第二季度，洛杉矶仓库的整体市场空置率已升至6.3%，其中物流类物业（仓库与配送中心）的空置率更是刷新纪录，达到7.0%。不同规模的物业空置率出现明显分化：25万至50万平方英尺的中大型仓库空置率增幅最显著，目前已突破7%；10万至25万平方英尺的物业同样超过7%；5万至10万平方英尺的中小型仓库维持在约6%；而面积小于5万平方英尺的物业则因需求依旧强劲，仅有约4%的空置率，显示出小型租仓市场仍具韧性。

• 净吸纳量仍低，新增供应将成关键变量

目前租户迁出速度仍在加快，市场净吸纳量尚未稳定回升。不过若未来几个季度净吸纳量能持续转正，空置率上升的趋势有望趋缓。展望2026年，随着新建仓库项目数量有限，供应趋紧有望对冲空置率的进一步攀升。

租金

自2023年年中起，洛杉矶仓库市场的工业租金开始显著回落。整体来看，加权平均要价租金较高点下跌约20%。造成这一变化的主因，是空置率持续上升，加之企业租仓需求趋弱，迫使房东纷纷释出租赁优惠，实际签约租金在优惠后降幅甚至达到30%。不过，具体租金变化幅度仍高度依赖于仓库的类型、规模、建筑年代与地段位置等因素。

在洛杉矶的港口周边区域，尤其是长滩（Long Beach）与卡森（Carson）等子市场，租金调整幅度最为剧烈。原本每平方英尺约2.00美元的要价，现已下探至1.50至1.75美元的区间。这类区域因直接服务港口物流系统，过去租金涨幅显著，如今也承受了最大程度的回调。

反观圣费尔南多谷（San Fernando Valley）、圣盖博谷（San Gabriel Valley）以及西区（Westside）等次级市场，由于对港口依赖程度较低，租金跌幅相对温和。在这些地区，尽管整体租仓需求也有所松动，但调整节奏相对平缓。

此外，位于工业市（City of Industry）与上圣盖博谷一带的新建仓库，因本身定价高于同区的老旧设施，在本轮市场调整中反而表现出一定抗跌性，对整体租金水平起到了支撑作用。

值得注意的是，尽管近期租金出现下滑，但目前洛杉矶仓库市场的平均租金，仍比五年前高出逾25%。这意味着多数租户在现阶段续租时，仍必须面对较明显的涨价压力。展望未来，随着市场上的新增建设项目逐步放缓，租仓需求回温，业界普遍预期洛杉矶仓库租金将在2026年迎来反弹。

地产建设

洛杉矶仓库建设在高昂地价与严格分区限制的双重夹击下，大规模物流项目被迫向内陆帝国外移。数据显示，过去十年洛杉矶新建的工业地产占比不到5%，远低于全国17%的平均水平。更关键的是，新增4940万平方英尺的供应几乎被3380万平方英尺的拆除所抵消，最终净增长不足2%，反映出市场几近原地踏步。

在租仓市场过去的惯例中，许多企业会在仓库尚未完工时就预先承租。然而，进入2024年后，受整体需求疲软影响，越来越多项目竣工时仍处于空置状态，部分区域甚至出现供应过剩。中型工业建筑的压力尤为显著，最新竣工的建筑中空置率已超过四分之一，目前全区已有十余栋中型仓库仍未招租成功。

尽管如此，洛杉矶仓库市场中，位于港口附近的现代化高净空空间依旧稀缺，持续受到市场青睐。这类项目的稳固需求也让开发商对未来保持一定信心，显示出市场结构性转变下的两极分化现象。

地产买卖

• 机构买盘主导市场，自用与私人投资者比重下降

过去三年，洛杉矶工业地产市场的投资结构发生明显变化。机构投资者与房地产信托基金（REITs）看好该区域的租金增长潜力与高进入门槛，积极扩大布局，收购交易占比由过去十年的30%上升至40%。相较之下，自用买家购入比例从16%降至11%，私人投资者和私募基金的市场份额也持续缩减，目前在买方结构中占比已不足五成。整体来看，过去十年中，私人业主和自用型买家普遍呈现净减持趋势，而机构资本持续扩大在洛杉矶仓库市场的持有比例。

• 高融资成本与税负压力压缩交易总额

尽管租仓需求长期稳健，但洛杉矶工业地产的交易规模正经历连续收缩。高融资成本、基本面趋弱以及适用于500万美元以上交易的新UCLA转让税，成为压缩成交量的三大关键因素。数据显示，年度成交额自2022年创下94亿美元高点后，2023年降至52亿美元，2024年进一步滑落至42亿美元。估值体系正面临双重挤压：一方面，市场租金下调直接影响收益预期；另一方面，资本化率上升对定价形成更大冲击，目前平均资本化率已较前期上升约150个基点，落在5.5%至6%区间。

• 长期价值支撑投资热度，租仓市场仍具吸引力

尽管短期面临估值调整与交易量下滑，洛杉矶仓库市场仍凭借长期租金增长潜力与进入门槛高的特性，维持了对机构买家的吸引力。对看重资产保值与稳定现金流的投资者而言，洛杉矶仍是全美最具战略意义的租仓据点之一。

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