2025 年高利率下，还能投资美国仓库吗？
- CUPS Realty
- 16小时前
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在美国南加，仓库投资曾经是稳赚不赔的热门赛道。可到了 2025 年，高利率让融资成本居高不下，全国空置率也升到 9%。
在新环境下，仓库投资的逻辑到底变了哪些？又有哪些市场还能稳住回报？
利率高企，美国仓库投资更看基本面
2025 年，美联储在 7 月底继续把联邦基金利率维持在 4.25%–4.50%，并且缩表仍在进行。融资成本居高不下，因此仓库投资不再适合依赖高杠杆，而是要回到基于现金流、租约稳定性和位置优势等硬性条件之上。
2025 年6 月全国工业物业（含仓库）在租平均租金为 8.60 美元/平方英尺/年，同比上涨 6.2%。但同时，全国空置率上升到 9%。
也就是说，虽然租金仍在上涨，但空置率上升，市场的主动权正在逐渐转向租户，特别是优质租户如今更有谈判空间。
市场现状：租金上涨，空置增加，区域差异明显
全国走势
2025 年二季度，美国仓库平均租金虽然继续上涨，但空置率攀升后，新建仓库供应也渐渐放缓。本季度新交付面积约 7,150 万平方英尺，是自2019 年以来的低点，看得出开发商在高利率环境下也十分谨慎。
南加州仓库市场
洛杉矶：二季度整体空置率创下近十年新高。之前因为疫情和港口拥堵带来的囤仓需求已经退潮，现在租赁吸纳转弱，不同分区差异开始拉大。
内陆帝国（IE）：不同机构的统计数据存在差异，但方向一致——空置率继续上升
因此，虽然南加州仓库租金仍然高，但已经不是怎么投资都赚钱的阶段。选址要更关注仓库硬性条件的差异。
德州仓库市场（达拉斯、休斯敦等）
数据显示，达拉斯的平均成交价从 152 美元/平方英尺跌到 108 美元，是比较适合寻找性价比的市场，但前提是得先确认好有需求，避免买到便宜却没人要租的仓库。
美国仓库投资资金动向：机构追求稳定租金回报
2025 年 7 月，全球大型投资机构 Brookfield 花了 4.28 亿美元，一次性买下分布在 达拉斯、休斯敦、亚特兰大、纳什维尔等地的 53 座仓库。
这些仓库有几个共同点：位置成熟、租金比新建仓便宜、租户分散且稳定，整体出租率达到 96%。这类仓库虽然没有惊人的涨幅，但能带来稳定的现金流，在高利率环境下更有吸引力。
而从市场需求来看，NAIOP 的预测显示：2025 年上半年仓库净吸纳量约 5,220 万平方英尺，全年大约 1.564 亿平方英尺，到 2026 年有望进一步回升。
代表虽然眼下仓库租赁和成交放缓，但市场只是进入放缓的阶段。对投资人来说，如今的仓库投资更倾向于用时间换稳定回报。
2025 年高利率下，仓库投资怎么选？
仓库现金流能否支撑融资
在高利率下，仓库投资最重要的是租金能不能覆盖贷款本息。全国空置率升到 9%，再出租的时间更长，说明需要有更足够的安全边际。如果租约还长、租客稳定，现金流就稳定。 如果租金要靠短期大幅上涨才能维持，那风险很高。
核心区和二线区的差别
仓库的位置决定了抗风险能力。
洛杉矶核心区：空置率 4.8%，虽然比过去高，但仍保持低位，说明好位置的仓库需求依然强。
内陆帝国（IE）：空置率在 6.7%–7.9% 之间，比核心区更容易受波动影响。
热门区的仓库稀缺，即便市场调整也能保持价值；二线区的仓库更容易出现空置，投资要更谨慎。
供给减少，租约更好谈
2025 年二季度全国新完工仓库只有约 7,150 万平方英尺，是近五年的低点。新供应变少，业主更愿意让步。
这时候签仓库租约，可以谈：更长的免租期； 低押金等等。相比一味压低租金，更关键的是锁定未来几年现金流的可见性。
投资组合：稳健仓库＋少量弹性
大型机构的做法也值得参考。Brookfield 买下的53 座小体量仓库，出租率高达 96%。代表说把小体量、出租率高的仓库作为基础，再配少量需要改造的大面积仓库，能增加未来的成长空间。在高利率环境下更稳健。
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