为什么要选工业市仓库？不只高度亲商的政策优势！

一、工业市位置与交通优势

工业市（City of Industry）位于洛杉矶县东部的圣盖博谷，拥有近500英亩的外贸特许区，并通过一条长达41英里的铁路绕行线直接连接到港口，是南加州重要的物流枢纽。因为工业市的交通条件十分优越：

1.紧邻I-10、I-605和加州60号公路，货车往返洛杉矶市中心及周边城市十分便捷。

2.位在工业市的仓库，其卡车运输能快速抵达洛杉矶港、长滩港这一全球最大的港口群，大宗进出口货物都可以高效运达工业市仓库进行中转和分拨。

3.工业市有联合太平洋铁路的集装箱内陆中转站，铁路直通港口和全美各地，有着公路与铁路能结合出多模式运输。

所以，工业市仓库尤其适合对周转速度和运输效率有高要求的企业。

从历史发展看，工业市其实自1957年建市以来就专注于工业和物流了。全市聚集了超过3,000家企业，提供约67,000个就业岗位。作为一个以企业运营为核心的城市，工业市优惠的税收政策，也营造出高度亲商的环境。

由于无城市营业执照费、无批发或零售费、无制造费、无专业税、无公用事业税，以及无营业时间限制，企业在此运营成本更低，效率更高。对考虑投资或租赁仓库的企业来说，工业市仓库最大优点就是能降低物流成本的、提升运营效率。

二、工业市仓库类型分布现况

1.工业市仓库状态：

工业市仓库的整体库存规模庞大，但大多数仓库建成年代久远，功能规格偏旧。据美国工业地产的整体情况，约七成现有库存建于 2000 年之前。因此，很多仓库层高只有 16–20 尺，柱间距较窄，电力与装卸条件有限，更适合轻工业或传统仓储，难以完全满足如今电商、3PL 和大规模分销商的高效率需求。

当然，工业市这样的物流枢纽不只有老旧库存。过去十几年，部分开发商（如 Prologis、Rexford 等）在工业市兴建或翻新了一批高标准仓库。这些仓库的层高就普遍在 30 尺以上，柱间距宽阔，装卸月台设计完善，完全能支撑电商与批发物流的高吞吐量，被归类为A级仓库，只是在工业市总库存中占比低。

2.新旧工业市仓库的市场趋势：

除传统的物流型仓库，工业市也逐渐出现了一些专业化仓库。冷链仓库的需求近年来快速增长，主要服务生鲜食品和医药供应链，且租金涨势明显，吸引部分业主将旧厂房改造或新建冷库。只是整体占比仍然不大，目前只有少数第三方冷链物流设施在运营。

另一类新趋势是数据中心。由于工业市老旧厂房较多，因此开发商也尝试将其改造成数据中心。目前这类项目仍处于起步阶段，对仓储市场的直接影响有限，但在人工智能和云计算带动需求激增的背景下，仍有一定潜力。

三、当前工业市仓库的市场价格&供需情况

从区域分布来看，工业市就占整个圣盖博谷工业地产总量的 72%。

即便洛杉矶工业地产整体曾受电商降温和国际贸易放缓影响，2024年净吸纳量连续11个季度为负。但到2025年上半年，洛杉矶已再次录得约1,620万平方英尺的租赁成交量，创下自2021年的同期新高。

而工业市作为洛杉矶热门仓库市场之一，交易也十分活跃，于2025年成交多宗大体量租赁。2025 年便有多宗大体量租赁落地，其中西部就有接近 70 万平方英尺规模、以及东部约 20 万平方英尺以上的交易完成，都代表着头部需求回流，工业市仓库的需求率先走出低谷。

目前，工业市仓库的租金区间大致在 $1.4 ～ $1.8／SF／月，新建的高标准仓库更高，老旧物业挂牌价则略低。相比之下，内陆帝国因土地供应充足，整体租金在 $1.25–$1.35 左右。

市场调查已显示，2025年洛杉矶仓库部分老旧物业的实际租金甚至下降30%。为吸引租户，业主普遍愿意提供更多的免租期。

尽管如此，整体租金水平依然比五年前高出三成以上。换句话说，工业市仓库的价格只是调整到了更合理区间。对租户而言，成本压力有所缓解；对投资者而言，短期调整并不改变长期向上的趋势。业内普遍预期，2025年下半年租金就有望企稳。

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四、工业市仓库的空置率与市场趋势

过去几年，工业市仓库市场经历了由紧缺到宽松的剧烈转折。疫情前后，电商需求暴涨，空置率一度降至1%—2%，几乎到了零空置的地步，租户为抢仓库不惜抬价。而从2022年下半年开始，物流需求放缓叠加新项目集中入市，空置率迅速反弹。

截至2025年第二季度，工业市所在的洛杉矶县工业物业平均空置率约6.3%。（cupsrealty.com）

相比之下，工业市的表现更为突出：由于多宗大面积租赁在上半年顺利交付，显著优于周边市场，看得出工业市仓库在市场波动的时候有着更强的抗跌性和稀缺性。

业内普遍认为，未来工业市空置率有望保持稳定并逐渐下降。一方面，2025年上半年工业市净吸纳量转正，另一方面，新建仓库项目放缓，开发商趋于谨慎，未来一年新增供应有限。只要宏观经济不陷入衰退，贸易关税等风险可控，预计到2025年底，工业市空置率有望触顶并逐步回落。如果港口货运恢复、零售需求稳定，将进一步带动仓储面积被消化。

整体来看，工业地产市场的空置率不太可能继续大幅上扬，反而可能在2026年前后重新下降。当然，也不能忽视更高的进口关税可能抑制港口物流，或是零售行业出现更多破产的风险。只是从中长期看，工业市仓库依然具有交通枢纽、产业聚集和抗周期性的优势，投资价值与增长潜力不容忽视。

而对租户和投资者而言，目前的高空置率阶段，也是择机入场的窗口期。