2026 工业地产走向：企业怎么布局？
- CUPS Realty
- 4天前
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2025 年第二、第三季，空置率一度冲上 7% 以上，是近十年来少见的高点。即便如此，全国工业地产的平均要价租金仍维持在每平方英尺每年约 10 美元的水平，比疫情前高出六成以上，只是涨幅有所降温。从两位数的快速上涨，降到 2025 年约 1–4% 的温和增幅。(Cushman & Wakefield)
那么，对2026年打算在美国租仓或买仓的企业来说，即将要面对的市场是怎么样的？
一、2026企业租仓选择更多：
从2025年美国工业地产空置率可看出，目前由于需求放缓，空置仓库变得比前几年多很多。
可供企业选择的工业地产将比过去三年丰富。租户可以在位置、规格与布局方式上做更细致的筛选；租约谈判也比疫情后的紧张时期更有余地。
值得注意的是，核心地段的价格并没有下滑。靠近港口、机场、铁路枢纽与人口核心区的仓库，依然维持稳定需求，价格与空置并没有随着整体市场走弱出现明显折价。
因此，2026 年虽然有更多仓库可以比较，但优质的工业地产仍属于少数，价值也不会轻易松动。
二、2026是调整工业地产布局的时机
2025 年第三季度后，新建供应的速度明显放缓，租赁活动也已经回到与 2024 年相近的节奏，吸纳量恢复正常，回到更均衡的状态。
对计划在美国租仓、买仓或扩仓的企业而言，此时的市场是更有利的环境：价格不再像 2021–2022 年那样剧烈波动，空间也不像疫情后那几年那样紧绷，让企业可以用更从容的节奏评估长期布局，而不是需要抢着租仓或因为不确定而停摆。
当前相对稳定、也更好判断的工业地产市场，让企业能重新检视自己的仓库网络是否仍符合业务结构，哪些位置的仓库需要提前锁定，哪些城市的仓库应在今年换成更合适的位置，以及哪些仓库可以在租约谈判中争取到过去难以取得的条件。
企业如今有条件做出真正与业务匹配的决策，而不是继续被市场情绪牵着走。
三、2026如何布局工业地产能更稳？
1. 仓库租赁：位置优先
在租金涨幅放缓时，企业选择工业地产的标准应该更专注于，哪些位置的仓库能使业务效率再上一层楼。像内陆帝国、新泽西、达拉斯等长期需求稳定的区域，价格大幅下跌的几率本来就不高。
但可以利用如今的买方市场，争取更有利的租约条件，例如免租期、低押金或弹性条款。
预算较为敏感或需要更多弹性的企业，也可以考虑德州休斯敦等新兴市场。因为新兴市场的供应充足、谈判空间更大，交通条件也足以支撑区域配送。
2. 购买仓库：
从投资视角来看，2026 年的工业地产供应多、竞争小、租金稳。投资重点在未来需求是否稳固，以及物业是否位于可靠的物流位置或工业园区。
如果规划持有五年以上，靠近主要运输节点、制造带或持续增长的经济区，都比追求短期租金回报更稳健。
尤其如今制造业在北美重新布局，这些区域的使用需求更具可预测性。
3. 扩大仓库／换仓库：
其实订单波动明显的企业，可以考虑先签下支撑基本业务的面积，后续再考虑转租空间或使用第三方海外仓服务保持弹性，避免一次性承担过大的固定成本，同时维持仓储的灵活性。
现在市场空置多，租金涨幅下降、租约谈判空间扩大。无论是想缩短配送路径、加快库存周转，或是为未来的自动化与设备升级预留条件，都比过去三年更合适。
四、2026 工业地产的主要推动力
1. 电商
电商对工业地产的需求仍然稳定，但已经不同于疫情期间那种大面积囤仓的扩张方式。企业更在意配送效率、靠近消费者的距离，以及能否快速处理退货与保持库存周转。
2026靠近消费市场的工业地产，例如最后一公里仓、城市圈近郊仓与专门处理退货的设施，会继续维持强势需求。
2. 3PL/海外仓
对业务波动较大的企业，把部分库存与订单交给 3PL，也是维持仓储弹性，减少固定仓储成本的方法之一。
3. 制造业
制造相关企业目前占美国工业需求约两成，未来可能逼近三成。未来供应链本土化和关税政策也将持续影响选址，制造企业所带动的仓储、配套物流与区域性工业园区，将成为工业地产更长期、更有韧性的需求来源。
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