San Jose 工业地产的 租赁量高于平均水平 ，尤其是在 2025 年三季度，有多笔灵活型物业与物流企业的大额新租约。   但San Jose的 工业地产空置率仍处高位 ，为什么？   San Jose 工业地产 情况 数据显示，San Jose 全年租赁面积已达 480 万平方英尺 ，远高于 2024 年的 310 万平方英尺 ；单就第三季度，总租赁面积也有 170 万平方英尺 ，几乎是去年同期成交量的两倍，成交活跃度高。( costar.com )   也代表 San Jose 第三季度的成交量并非偶发，而是建立在全年工业地产需求改善的基础之上。   只是，工业地产成交量的回升并未减少市场的空置。相反， 物流类物业空置率上升至 7.0% ，甚至超过以往 10 年  的水平，十分矛盾。   不同类型的工业地产需求不均衡 空置仍高企的原因在于，整体需求虽然在恢复，但恢复的速度和方向，还无法完全吸收前期累积的供应。   而且，不同类型的工业物业表现不一：仓储、配送与制造用途的 工业物业 需求增长，优于以生命科学与科技研发为主的 灵活型（Flex

美国计划自 2027 年 6 月 23 日  起， 对来自中国的半导体产品启动新关税 。而且是进一步叠加在中美之间既有关税体系之上。   是美国单纯将对 中国半导体持续加征关税的政策 ？还是为 2027 年自身 提前锁定谈判空间与政策主动权 的手段？   关税如何实施：先 0%，18 个月后上调 据 2025 年 12 月 23 日 《联邦公报》的文件，美国针对中国半导体的新一轮关税，并非立刻提高税率： 新关税在制度上 立即设定 ，但 初始税率为 0% ； 18 个月后 ，关税税率才会正式上调 上调后的具体税率， 必须至少在正式实施前 30 天对外公布   重点是，新关税 不是用来替代现有关税 ，而是 直接叠加在目前已存在的 50% 中国半导体关税之上 。   也就是说，未来若税率上调，相关产品将是在既有高关税基础上继续加码。   关税针对哪些产品？ 《联邦公报》已经披露关税的大致适用范围，覆盖多类 关键半导体产品 ，包括但不限于： 硅片 晶圆 二极管 晶体管 光电器件   对应的HS 编码（8 位）清单已完整列明于联邦公报文件中。（ 联邦公报

洛杉矶工业地产市场在 2025 年年底趋于稳定， 多个重要指标，诸如可用面积、新增租赁和退组的比例都不再恶化 。   如今 没有再出现大规模退租 ，市场吸收能力虽不算强劲，但至少能吸收一定新增的工业面积。   与2023 年到 2024 年间大量企业缩减仓库规模、提前解约、合并据点，导致市场累计回吐超过三千万平方英尺工业空间， 相差甚大 。   为何出现此转变？   关税导致进口商暂缓租赁决策 洛杉矶工业地产市场之所以转向，是因为 关税政策在2025的多次调整与反复 。   在关税走向尚未明确的阶段，部分规模较大的进口与分销企业放缓决策，对新增仓库租赁采观望态度， 避免在成本结构稳定前许下长期承诺 。企业更倾向在看清政策方向后再推进布局。   因此，当 部分企业完成评估、重新启动布局 ，洛杉矶工业地产市场的交易活跃度也逐步恢复，工业租赁在年内后段反而明显回升。（ apnews.com ）   洛杉矶仓库租赁量与交易数量同步上升 2025 年的租赁回暖，是 租赁面积与交易数量同时上行 。   2025 年第三季度，新增租赁面积约 1,300 万平方

一、Oregon Portland仓库市场概览 1. Portland（波特兰）地理位置与优势 Portland 在美国太平洋西北地区，凭借位在贯穿整个美国西岸的大运输通道 5 号州际高速公路 中段的位置，货车南来北往都会经过：  往北，可以一路到华盛顿州的西雅图  往南，可以一路进入加州，到萨克拉门托、旧金山，再往下延伸到洛杉矶   还有两条东西向主要高速： 84 号州际高速公路（I-84） ：沿着哥伦比亚河向东延伸，能把货物送往爱达荷与更内陆的州 205 号州际高速公路（I-205） ：是绕开市中心的高速，把 5 号高速的北段和南段直接接起来，重型卡车不必进入市区就能迅速开往华盛顿州 Vancouver 或往南的工业区   对仓储与物流企业来说： 5 号高速 ：负责大范围区域配送（西雅图—Portland—加州） 84 号高速 ：把货物向东推进至内陆州（爱达荷、犹他方向） 205 号高速 ：让卡车避开市区，减少延迟，提高运输效率     Portland 这个位置是南北大通道与东西大通道的交会点。 2. Portland 是河港城市，也有海运

进口货量作为反应美国零售、物流与供应链的数据，是企业预测未来库存、运价与供应链情况的重要指标。   而近期的报告显示，零售商认为 2026 年， 集装箱进口疲软、补货放缓的情况将会持续 。   全美零售联合会（NRF）指出，关税与贸易政策带来的压力和不确定性，让零售商更倾向 提前备货 ，因此 拉低了当前与后续月份的进口量 。   当前进口货量持续下降 据 NRF 的全球港口追踪报告 ，过去几个月美国最繁忙的集装箱港口进口量明显下滑，而且趋势很可能会延续到 2026 年： 10 月吞吐量为 207 万 TEU ，比 9 月下降 1.8%，同比下降 7.9% 11 月估计为 191 万 TEU ，同比下降 11.6% 12 月预期为 186 万 TEU ，同比下降 12.7%   11 月和 12 月将成为全年继 7 月 239 万 TEU 高峰后的最低点，12 月甚至可能成为 自 2023 年 6 月（183 万 TEU）以来货量最低的月份 。（该数据不包含南卡罗来纳州的查尔斯顿港）   虽然 11 月与 12 月本来就是进口淡季，但政策的不确定性

New Jersey是美国东岸重要的仓储与分拨区。   对企业来说，要在这里租仓、经营仓库，整体成本大致可以拆成：仓库租金、人工成本、电费、保险费用，以及与港口运输、用工法规有关的各类合规成本。   一、New Jersey仓库成本结构：   1. New Jersey仓库租金： 如果企业想把仓库放在 New Jersey，首先要面对的就是 偏高的仓库租金 。其中，靠近 港口的 Newark、Elizabeth、Jersey City 仓库 ，租金又会比整个New Jersey的平均租金更高。   New Jersey全区仓库平均租金高于美国整体 New Jersey位置特殊，需求非常集中，因此整体租金结构偏高： ✔ New Jersey仓库（Warehouse/Distribution）的平均净要价租金 约为 每年每平方英尺 17.11 美元（NNN），也就是每月约每平方英尺 1.43 美元。   而 全美仓库平均租金 为每年每平方英尺 10.10 美元， New Jersey仓库租金大约比全美平均 高出 69% 左右 。   Newark、E

一、加州Riverside仓库市场概览 1. Riverside地理位置与优势 Riverside 市位于美国加州南部内陆帝国东段，是距离洛杉矶港和长滩港大约 1小时车程的 物流城市 。   往西走，可以通过  60 号、91 号、10 号、210 号 高速公路直连洛杉矶和橙县；往北则接上 I-215 和 I-15 两条州际高速，可以把货物继续推向内华达州、亚利桑那州等内陆州。( csusb.edu )   尤其多个Riverside 的物流园区都紧邻高速。因此，不少跨境电商、第三方物流公司和品牌，都选择在 Riverside、Moreno Valley 这带租仓，既能轻易接下港口货源，又能衔接多条高速，日常调度顺手。   对企业来说， Riverside 在港口两小时车程内，又正好在多条州际高速交汇的位置 ，十分适合作为接纳港口货物的中转仓使用。   而整个内陆帝国仓库约有 7.10 亿平方英尺 ，空置率约 6.0% ， 平均要价租金约每平方英尺每月 1.04 美元（NNN） 。   其中， Riverside的仓库约 5,925 万平方英尺

正在考虑，要不要把仓库、分拨中心或制造配套放在乔治亚州，要不要在亚特兰大、萨凡纳一带，签下一间自己的乔治亚仓库？   这篇文章把三件事讲清楚： 在乔治亚州经营一个仓库，成本结构是什么，大概要多少钱？ 哪些是租赁乔治亚仓库时，这个区域的政策优势？ 什么类型的卖家，适合把仓库出租需求落在乔治亚州？   一、租赁乔治亚州仓库的成本 1. 乔治亚州仓库出租租金： 乔治亚州（Georgia）的工业与仓储需求，主要集中在亚特兰大都会区（Atlanta），以及沿海港口萨凡纳（Savannah）和布伦瑞克（Brunswick）一带。   以亚特兰大为例，2025年Q2， 亚特兰大工业物业整体净要价 大约在 每平方英尺每年 7.28–7.29 美元之间 ，仓储／配送类仓库的水平略低于多功能工业物业。 而机场周边、I-75／I-85 沿线等 ， 热门市场 的 小面积高规格仓库 ，已接近每平方英尺 每年 9–10 美元。   如果把乔治亚仓库的租金与全美平均相比： 2025 年 全美 工业物业平均在租租金约为 每平方英尺每年 8.6 美元 。而亚特兰大整体落在 7–1

美国什么城市的大型仓库最受企业欢迎？   当前美国大面积仓库市场里，以近两年实际租赁活动以及新建仓库出租情况来看，表现最强的城市是 奥克拉荷马城（Oklahoma City）、纳什维尔（Nashville）、里士满（Richmond）和哥伦布（Columbus） 。   奥克拉荷马城：自用型企业集中 在奥克拉荷马城的大面积仓库市场中，有 大量的仓库都是企业自用 ，可租赁的空间基数本就不大。   例如零售连锁公司 Hobby Lobby ，在当地占有超过 1100 万 平方英尺的工业空间，在去年又新增约 190万 平方英尺的大型配送中心。   自用型仓库占比高，让当地空间长期趋紧 ，即使在2020年初期大规模建设后，也未出现明显的供给过剩。   过去五年的新增供应，超过一半都是 无预租（speculative）开发 ，但项目也成功吸引不少大型租户，例如： Amazon 在机场附近租下超过一百万平方英尺的大型设施 Walmart 在 OKC Logistics Park 里启用新的多功能仓储中心，面积超过百万平方英尺   与疫情前相比，当地大型仓库租

想知道如果在德州 租仓库 或 建厂房 ，整体成本大概会落在哪个区间？ 德州仓库又有哪些容易被忽略、但长期会不可忽视的开支？ 什么样的业务结构、订单结构和供应链路径，真的适合把仓库压在德州？   下文将从租金、电费、人工、隐性成本到政策环境，拆解德州仓库的成本，帮助各位判断，德州适不适合你经营仓库的选址地点。   一、经营德州仓库的成本结构 1. 德州仓库租金与建设成本： 2025 年全美仓库平均租金约为 9.12 美元／平方英尺／年 ；如果只看面积超过 100,000 平方英尺的大型仓库，平均租金大约是 7.26 美元／平方英尺／年 。   对比几个较为热门的的德州仓库市场（以 NNN 年租报价）： 达拉斯—沃斯堡（DFW） ： 工业物业平均 NNN 要价约 8.94 美元／平方英尺／年 ，在全美属于中等偏上的水平，但仍明显低于南加州这类一线港口市场。 休斯敦 ：仓库平均要价约 7.76 美元／平方英尺／年 ，略低于全国平均，接近前面提到的大型仓库全国平均 7.26 美元。 奥斯汀 ：2025 年奥斯汀工业地产报告显示，威廉森县平均租金约 11.